Autor:    08/02/2023  Asunto:     En respuesta a:  Mensaje 910 (escrito por Rafael San José ) Rafael San José <rsanjose_spain@yahoo.es> dijo: > > =~==================================================================~= > ~ Si necesitas una Pagina Web ~ > Por solo $9.95 Diseñamos y alojamos tu pagina web y gratis el nombre de > dominio y no hay costos iniciales. > ->> http://elistas.net/r/129.1ae4 <<- > =~==================================================================~= > > > Lecciones sobre la burbuja inmobiliaria de Hong Kong > http://www.wharton.universia.net/index.cfm?fa=viewArticle&ID=967 > > Siempre que los precios de la vivienda suben -bien sea en Shanghai, San > Francisco o Santiago-, los expertos se preguntan si es debido a una burbuja > especulativa que, con el tiempo, podría explotar y causar un gran desastre. > Desde luego, estos bruscos vaivenes no son exclusivos del sector > inmobiliario, como bien sabe cualquier inversor que haya perdido hasta la > camisa durante el boom de las punto-com de los años 90. ¿Cuál es la causa de > esas burbujas? ¿Hay alguna manera de identificarlas en el momento de su > formación, en lugar de cuando ya están formadas? Un nuevo trabajo de > investigación que examina la volatilidad del mercado de la vivienda > residencial en Hong Kong entre 1992 y 1997 muestra interesantes puntos de > vista sobre éstas y otras cuestiones. > > En el artículo The Anatomy of a Housing Bubble (Anatomía de una burbuja > inmobiliaria), Grace Wong, profesora de Wharton especializada en el sector > inmobiliario, propone varios modos de identificar futuras burbujas > inmobiliarias con suficiente antelación como para poder introducir medidas > correctoras antes de que el daño se produzca. El estudio de Wong se basa en > el mercado de la vivienda de Hong Kong, que fue testigo de un incremento > real -ajustado por la inflación-, de sus precios del 50% desde 1995 hasta > 1997, seguido de una caída real del 57% desde 1997 hasta 2002. Asimismo, el > número de compraventas realizadas aumentaba significativamente de 1995 a > 1997 -de 68.000 a más de 172.000-, pero descendía hasta 85.000 el año > siguiente. > > Wong sostiene que los cambios en los mercados subyacentes y en los > indicadores macroeconómicos básicos de Hong Kong durante el período > estudiado no justifican totalmente las bruscas fluctuaciones en los precios > o en el volumen de transacciones de la vivienda. Wong cree que su estudio > ofrece "una herramienta con un enorme potencial" para definir, identificar y > buscar pruebas de actividad especulativa en los mercados de la vivienda. "Mi > artículo puede utilizarse como herramienta de diagnóstico antes de que > ocurran las cosas. Podemos identificar los cambios prácticamente al mismo > tiempo que los precios están subiendo". Esta capacidad -continúa- hará > posible que legisladores, promotores y demás agentes involucrados en el > mercado de la vivienda reconsideren sus planes mucho antes de que una > burbuja explote. Los bancos centrales también podrían utilizar estos > análisis de mercado a tiempo real para examinar cualquier especulación > innecesaria en el mercado de la vivienda, e intervenir a través de su > política monetaria modificando, por ejemplo, los tipos de interés. > > ¿Cómo funciona exactamente este instrumento de diagnóstico? "Cuando existen > actividades especulativas en el mercado de activos, también deberíamos > observar un aumento en el volumen de transacciones", explica Wong. "Esta > relación positiva entre facturación y precio debería darse en cualquier > relación positiva de otras teorías, como por ejemplo la prima de liquidez > (según la cual cuanto más se intercambien los activos, mayor será su > precio). Lo que hice fue emplear una estructura de datos única que me > permitió aislar estos fenómenos y proporcionar pruebas de la existencia de > especulación". No obstante, Wong advierte que, al igual que ocurre con otras > herramientas de diagnóstico, es posible que ésta no sea perfecta. > > "Lo interesante es que la burbuja crece a medida que aumenta la actividad > especulativa", señala Wong. "Es posible que siempre haya una cierta demanda > especulativa en el mercado, pero las burbujas sólo se forman cuando hay > bastante especulación. Lo que podemos hacer es llevar un seguimiento de los > cambios en volumen de transacciones, distinguir entre los incrementos > debidos a la especulación y los debidos a otros factores, y así hacerse una > idea del nivel de especulación que existe. Cuando se produce un brusco > aumento en el número de compraventas, deberíamos izar la bandera roja y > revisar cuidadosamente las variables fundamentales (que son difíciles de > cuantificar) y los precios de la vivienda". > > Según Wong, Hong Kong es un escenario adecuado para extraer lecciones útiles > para el resto de mercados del mundo por varias razones. Es una ciudad > metropolitana similar a otras muchas grandes ciudades del mundo, y con sus > 1.102 Kilómetros cuadrados es 6 veces más grande que Washington D.C. El > porcentaje de vivienda en propiedad se sitúa alrededor del 50% y los > mercados de capital están muy desarrollados. Los complejos de viviendas a > gran escala de la ciudad permiten a los investigadores trabajar con un marco > empírico, algo que sería mucho más complicado en otras situaciones donde el > volumen de compraventas fuese menor y las viviendas no fuesen comparables. > > Wong utiliza para los diferentes apartados de su estudio un tamaño de > muestra de, al menos, 200 complejos de viviendas a gran escala, que en Hong > Kong se denominan "urbanizaciones". En algunos casos, dicho tamaño de > muestra aumenta hasta 320 urbanizaciones. En Hong Kong prácticamente la > mitad de los 2,3 millones de viviendas son propiedad del Estado, y la > mayoría en régimen de alquiler. El estudio de Wong se centra principalmente > en la otra mitad: las viviendas de propiedad privada. La típica urbanización > en Hong Kong tiene las siguientes características: 18 años de edad y 291 > apartamentos cuyo tamaño medio es 54 metros cuadrados. Las investigaciones > de Wong demuestran que el precio medio de la vivienda -ajustado por la > inflación- pasaba de 8.265 dólares por metro cuadrado en el período previo a > la subida (julio 1993-junio 1995) a 10.600 dólares el metro cuadrado tras la > subida (octubre 1995-septiembre 1997). > > La metodología y los datos de la muestra con que Wong trabajó le ayudaron a > superar algunos de los obstáculos que suelen aparecer en estudios de este > tipo. Desde la locura de los tulipanes en Holanda, en el siglo XVII, hasta > la burbuja de acciones tecnológicas, a finales de los 90, los modelos de > fijación de precios de los activos se han cuestionado. Asimismo, la > literatura existente sobre la especulación en los mercados es bastante > limitada debido a las dificultades para cuantificar el valor fundamental de > los activos. Wong también tuvo que enfrentarse a las peculiaridades de sus > mercados objetivo: las viviendas son heterogéneas, la frecuencia de > transacciones es normalmente baja, y la localización y las instituciones > locales juegan un papel muy relevante - como, por ejemplo, en el > establecimiento de normas para las diferentes zonas- a la hora de determinar > el valor. > > Wong fue capaz de superar esos obstáculos haciendo un análisis "dentro de la > ciudad", utilizando grupos de datos que cubrían a más de 200 urbanizaciones > de Hong Kong. Pero antes de trabajar con esa muestra, Wong estudió los datos > de compraventas en Hong Kong de todo tipo de bienes inmuebles entre 1994 y > 1998. Wong excluyó las transacciones relativas a inmuebles no residenciales > y espacios no habitables, como aparcamientos, para así pasar a la siguiente > etapa de su investigación. Esto significaba revisar casi 350.000 > observaciones, el precio al que se llegó en el acuerdo, metros cuadrados, > nombre de los edificios y dirección, entre otras variables. > > Wong presenta pruebas que subrayan su teoría de "especulación generada por > un exceso de confianza" en Hong Kong, apoyada por un modelo utilizado en un > estudio de febrero de 2003 por Jose Scheinkman y Wei Xiong de la Universidad > de Princeton en el artículo Overconfidence and Speculative Bubbles (Exceso > de confianza y burbujas especulativas). Para comprobar teorías alternativas > sobre la relación entre la especulación y el volumen de transacciones, Wong > utiliza un modelo propuesto por Jainping Mei de la Escuela de Negocios > Stern, perteneciente a la Universidad de Nueva York, y por Scheinkman y > Xiong, de la Universidad de Princeton, en su artículo de 2004, Speculative > Trading and Stock Prices: An Analysis of China´s A-B Share Premia. > > Con este arsenal de datos y metodología, Wong fue capaz de establecer que > los incrementos de los precios en Hong Kong no fueron causados por "un > simple problema de oferta, en la que una repentina caída en la oferta de > vivienda o de las expectativas racionales sobre futuras disminuciones de la > oferta" son los principales culpables. Wong también descubría que los > llamados factores fundamentales -como crecimiento de la población e > inmigración, tendencias salariales, tipos de interés real y estructuras > fiscales-, no dispararon el incremento de la demanda. > > Wong también descartó la posible explicación de una "huida hacia la calidad" > por parte de los inversores después de haber estudiado el rendimiento de las > acciones, bonos y divisas internacionales. En este caso, Wong examinaba el > índice bursátil Hang Seng de Hong Kong, y encontraba que el rendimiento de > las acciones de carácter no inmobiliario era al menos tan alto como el de > las acciones de vivienda residencial. Wong ampliaba esta parte de su > investigación para estudiar los precios de la vivienda en Hong Kong junto > con los índices en los mercados bursátiles de Singapur y Japón. Su > descubrimiento: A pesar de que los tres experimentaron una bajada entre 1996 > y 1998, los "índices bursátiles extranjeros" (Singapur y Japón) caían mucho > antes que los precios de la vivienda de Hong Kong, y no experimentaron una > rápida subida previa a la caída". Esto hacía que Wong llegase a la > conclusión de que, a pesar de que la caída del mercado de la vivienda podría > haber sido causado o agravado por la recesión económica regional, el > incremento, antes de 1997, fue debido a factores específicos de Hong Kong. > > Wong también estudió las fluctuaciones del tipo de interés como una posible > explicación de los crecientes precios inmobiliarios. En este caso, Wong no > encontraba suficientes pruebas como para sostener que los menores tipos de > interés pudiesen haber alimentado el boom. El dólar de Hong Kong está > vinculado al estadounidense, así que a menudo los tipos de interés no > reflejan las condiciones económicas de Hong Kong, sino las de Estados > Unidos. > > El estudio "aún está en construcción", dice Wong, que quiere continuar con > sus investigaciones y refinar sus resultados. "Quiero profundizar más en > esta historia", señala. Sin disponer de los datos y análisis adecuados, Wong > no se atrevería a especular sobre dónde podría producirse la próxima > burbuja, aunque observa ciertas evidencias en los mercados de ciudades > costeras estadounidenses, San Francisco y Boston entre otras, que despiertan > ciertas "sospechas". Sin embargo, añade que no puede afirmar que "sea hora > de alarmarse, ya que no he estudiado los datos". > > Wong, que ha presentando y seguirá presentando sus resultados en > conferencias en Asia y Estados Unidos, todavía no ha enviado su trabajo a > los responsables del diseño de las políticas gubernamentales y legisladores > de Hong Kong, pero tiene pensado distribuir copias entre colegas y > académicos. Su próximo proyecto de investigación tendrá como objetivo > explorar "la relación entre la especulación en diferentes partes de Hong > Kong y la oferta de terreno", señala. Wong también tiene intención de > estudiar la evolución de las restricciones en el uso de la tierra a lo largo > del tiempo y el espacio en Hong Kong. "Éste es un tema muy complejo y > ciertamente ayuda que haya más gente estudiándolo", continúa. "Esperamos > desarrollar teorías sobre la propiedad inmobiliaria más sofisticadas y más > satisfactorias". > > Publicado el: 6/1/05 > > > > ______________________________________________ > LLama Gratis a cualquier PC del Mundo. > Llamadas a fijos y móviles desde 1 céntimo por minuto. > http://es.voice.yahoo.com > > -~--------------------------------------------------------------------~- > Consultas recomendadas: > > * Presupuestos de seguros: http://egrupos.net/hs/94 > * Publicidad en Internet: http://egrupos.net/hs/96 > * Seguros: http://egrupos.net/hs/103 > -~--------------------------------------------------------------------~- >