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Asunto:[fondos] Lecciones sobre la burbuja inmobiliaria de Hong Kong
Fecha:Sabado, 19 de Agosto, 2006  10:37:05 (+0200)
Autor:Rafael San José <rsanjose_spain @.....es>

 




Lecciones sobre la burbuja inmobiliaria de Hong Kong
http://www.wharton.universia.net/index.cfm?fa=viewArticle&ID=967

Siempre que los precios de la vivienda suben -bien sea en Shanghai, San 
Francisco o Santiago-, los expertos se preguntan si es debido a una burbuja 
especulativa que, con el tiempo, podría explotar y causar un gran desastre. 
Desde luego, estos bruscos vaivenes no son exclusivos del sector 
inmobiliario, como bien sabe cualquier inversor que haya perdido hasta la 
camisa durante el boom de las punto-com de los años 90. ¿Cuál es la causa de 
esas burbujas? ¿Hay alguna manera de identificarlas en el momento de su 
formación, en lugar de cuando ya están formadas? Un nuevo trabajo de 
investigación que examina la volatilidad del mercado de la vivienda 
residencial en Hong Kong entre 1992 y 1997 muestra interesantes puntos de 
vista sobre éstas y otras cuestiones.

En el artículo The Anatomy of a Housing Bubble (Anatomía de una burbuja 
inmobiliaria), Grace Wong, profesora de Wharton especializada en el sector 
inmobiliario, propone varios modos de identificar futuras burbujas 
inmobiliarias con suficiente antelación como para poder introducir medidas 
correctoras antes de que el daño se produzca. El estudio de Wong se basa en 
el mercado de la vivienda de Hong Kong, que fue testigo de un incremento 
real -ajustado por la inflación-, de sus precios del 50% desde 1995 hasta 
1997, seguido de una caída real del 57% desde 1997 hasta 2002. Asimismo, el 
número de compraventas realizadas aumentaba significativamente de 1995 a 
1997 -de 68.000 a más de 172.000-, pero descendía hasta 85.000 el año 
siguiente.

Wong sostiene que los cambios en los mercados subyacentes y en los 
indicadores macroeconómicos básicos de Hong Kong durante el período 
estudiado no justifican totalmente las bruscas fluctuaciones en los precios 
o en el volumen de transacciones de la vivienda. Wong cree que su estudio 
ofrece "una herramienta con un enorme potencial" para definir, identificar y 
buscar pruebas de actividad especulativa en los mercados de la vivienda. "Mi 
artículo puede utilizarse como herramienta de diagnóstico antes de que 
ocurran las cosas. Podemos identificar los cambios prácticamente al mismo 
tiempo que los precios están subiendo". Esta capacidad -continúa- hará 
posible que legisladores, promotores y demás agentes involucrados en el 
mercado de la vivienda reconsideren sus planes mucho antes de que una 
burbuja explote. Los bancos centrales también podrían utilizar estos 
análisis de mercado a tiempo real para examinar cualquier especulación 
innecesaria en el mercado de la vivienda, e intervenir a través de su 
política monetaria modificando, por ejemplo, los tipos de interés.

¿Cómo funciona exactamente este instrumento de diagnóstico? "Cuando existen 
actividades especulativas en el mercado de activos, también deberíamos 
observar un aumento en el volumen de transacciones", explica Wong. "Esta 
relación positiva entre facturación y precio debería darse en cualquier 
relación positiva de otras teorías, como por ejemplo la prima de liquidez 
(según la cual cuanto más se intercambien los activos, mayor será su 
precio). Lo que hice fue emplear una estructura de datos única que me 
permitió aislar estos fenómenos y proporcionar pruebas de la existencia de 
especulación". No obstante, Wong advierte que, al igual que ocurre con otras 
herramientas de diagnóstico, es posible que ésta no sea perfecta.

"Lo interesante es que la burbuja crece a medida que aumenta la actividad 
especulativa", señala Wong. "Es posible que siempre haya una cierta demanda 
especulativa en el mercado, pero las burbujas sólo se forman cuando hay 
bastante especulación. Lo que podemos hacer es llevar un seguimiento de los 
cambios en volumen de transacciones, distinguir entre los incrementos 
debidos a la especulación y los debidos a otros factores, y así hacerse una 
idea del nivel de especulación que existe. Cuando se produce un brusco 
aumento en el número de compraventas, deberíamos izar la bandera roja y 
revisar cuidadosamente las variables fundamentales (que son difíciles de 
cuantificar) y los precios de la vivienda".

Según Wong, Hong Kong es un escenario adecuado para extraer lecciones útiles 
para el resto de mercados del mundo por varias razones. Es una ciudad 
metropolitana similar a otras muchas grandes ciudades del mundo, y con sus 
1.102 Kilómetros cuadrados es 6 veces más grande que Washington D.C. El 
porcentaje de vivienda en propiedad se sitúa alrededor del 50% y los 
mercados de capital están muy desarrollados. Los complejos de viviendas a 
gran escala de la ciudad permiten a los investigadores trabajar con un marco 
empírico, algo que sería mucho más complicado en otras situaciones donde el 
volumen de compraventas fuese menor y las viviendas no fuesen comparables.

Wong utiliza para los diferentes apartados de su estudio un tamaño de 
muestra de, al menos, 200 complejos de viviendas a gran escala, que en Hong 
Kong se denominan "urbanizaciones". En algunos casos, dicho tamaño de 
muestra aumenta hasta 320 urbanizaciones. En Hong Kong prácticamente la 
mitad de los 2,3 millones de viviendas son propiedad del Estado, y la 
mayoría en régimen de alquiler. El estudio de Wong se centra principalmente 
en la otra mitad: las viviendas de propiedad privada. La típica urbanización 
en Hong Kong tiene las siguientes características: 18 años de edad y 291 
apartamentos cuyo tamaño medio es 54 metros cuadrados. Las investigaciones 
de Wong demuestran que el precio medio de la vivienda -ajustado por la 
inflación- pasaba de 8.265 dólares por metro cuadrado en el período previo a 
la subida (julio 1993-junio 1995) a 10.600 dólares el metro cuadrado tras la 
subida (octubre 1995-septiembre 1997).

La metodología y los datos de la muestra con que Wong trabajó le ayudaron a 
superar algunos de los obstáculos que suelen aparecer en estudios de este 
tipo. Desde la locura de los tulipanes en Holanda, en el siglo XVII, hasta 
la burbuja de acciones tecnológicas, a finales de los 90, los modelos de 
fijación de precios de los activos se han cuestionado. Asimismo, la 
literatura existente sobre la especulación en los mercados es bastante 
limitada debido a las dificultades para cuantificar el valor fundamental de 
los activos. Wong también tuvo que enfrentarse a las peculiaridades de sus 
mercados objetivo: las viviendas son heterogéneas, la frecuencia de 
transacciones es normalmente baja, y la localización y las instituciones 
locales juegan un papel muy relevante - como, por ejemplo, en el 
establecimiento de normas para las diferentes zonas- a la hora de determinar 
el valor.

Wong fue capaz de superar esos obstáculos haciendo un análisis "dentro de la 
ciudad", utilizando grupos de datos que cubrían a más de 200 urbanizaciones 
de Hong Kong. Pero antes de trabajar con esa muestra, Wong estudió los datos 
de compraventas en Hong Kong de todo tipo de bienes inmuebles entre 1994 y 
1998. Wong excluyó las transacciones relativas a inmuebles no residenciales 
y espacios no habitables, como aparcamientos, para así pasar a la siguiente 
etapa de su investigación. Esto significaba revisar casi 350.000 
observaciones, el precio al que se llegó en el acuerdo, metros cuadrados, 
nombre de los edificios y dirección, entre otras variables.

Wong presenta pruebas que subrayan su teoría de "especulación generada por 
un exceso de confianza" en Hong Kong, apoyada por un modelo utilizado en un 
estudio de febrero de 2003 por Jose Scheinkman y Wei Xiong de la Universidad 
de Princeton en el artículo Overconfidence and Speculative Bubbles (Exceso 
de confianza y burbujas especulativas). Para comprobar teorías alternativas 
sobre la relación entre la especulación y el volumen de transacciones, Wong 
utiliza un modelo propuesto por Jainping Mei de la Escuela de Negocios 
Stern, perteneciente a la Universidad de Nueva York, y por Scheinkman y 
Xiong, de la Universidad de Princeton, en su artículo de 2004, Speculative 
Trading and Stock Prices: An Analysis of China´s A-B Share Premia.

Con este arsenal de datos y metodología, Wong fue capaz de establecer que 
los incrementos de los precios en Hong Kong no fueron causados por "un 
simple problema de oferta, en la que una repentina caída en la oferta de 
vivienda o de las expectativas racionales sobre futuras disminuciones de la 
oferta" son los principales culpables. Wong también descubría que los 
llamados factores fundamentales -como crecimiento de la población e 
inmigración, tendencias salariales, tipos de interés real y estructuras 
fiscales-, no dispararon el incremento de la demanda.

Wong también descartó la posible explicación de una "huida hacia la calidad" 
por parte de los inversores después de haber estudiado el rendimiento de las 
acciones, bonos y divisas internacionales. En este caso, Wong examinaba el 
índice bursátil Hang Seng de Hong Kong, y encontraba que el rendimiento de 
las acciones de carácter no inmobiliario era al menos tan alto como el de 
las acciones de vivienda residencial. Wong ampliaba esta parte de su 
investigación para estudiar los precios de la vivienda en Hong Kong junto 
con los índices en los mercados bursátiles de Singapur y Japón. Su 
descubrimiento: A pesar de que los tres experimentaron una bajada entre 1996 
y 1998, los "índices bursátiles extranjeros" (Singapur y Japón) caían mucho 
antes que los precios de la vivienda de Hong Kong, y no experimentaron una 
rápida subida previa a la caída". Esto hacía que Wong llegase a la 
conclusión de que, a pesar de que la caída del mercado de la vivienda podría 
haber sido causado o agravado por la recesión económica regional, el 
incremento, antes de 1997, fue debido a factores específicos de Hong Kong.

Wong también estudió las fluctuaciones del tipo de interés como una posible 
explicación de los crecientes precios inmobiliarios. En este caso, Wong no 
encontraba suficientes pruebas como para sostener que los menores tipos de 
interés pudiesen haber alimentado el boom. El dólar de Hong Kong está 
vinculado al estadounidense, así que a menudo los tipos de interés no 
reflejan las condiciones económicas de Hong Kong, sino las de Estados 
Unidos.

El estudio "aún está en construcción", dice Wong, que quiere continuar con 
sus investigaciones y refinar sus resultados. "Quiero profundizar más en 
esta historia", señala. Sin disponer de los datos y análisis adecuados, Wong 
no se atrevería a especular sobre dónde podría producirse la próxima 
burbuja, aunque observa ciertas evidencias en los mercados de ciudades 
costeras estadounidenses, San Francisco y Boston entre otras, que despiertan 
ciertas "sospechas". Sin embargo, añade que no puede afirmar que "sea hora 
de alarmarse, ya que no he estudiado los datos".

Wong, que ha presentando y seguirá presentando sus resultados en 
conferencias en Asia y Estados Unidos, todavía no ha enviado su trabajo a 
los responsables del diseño de las políticas gubernamentales y legisladores 
de Hong Kong, pero tiene pensado distribuir copias entre colegas y 
académicos. Su próximo proyecto de investigación tendrá como objetivo 
explorar "la relación entre la especulación en diferentes partes de Hong 
Kong y la oferta de terreno", señala. Wong también tiene intención de 
estudiar la evolución de las restricciones en el uso de la tierra a lo largo 
del tiempo y el espacio en Hong Kong. "Éste es un tema muy complejo y 
ciertamente ayuda que haya más gente estudiándolo", continúa. "Esperamos 
desarrollar teorías sobre la propiedad inmobiliaria más sofisticadas y más 
satisfactorias".

Publicado el: 6/1/05 


		
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