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Asunto:[fondos] Re: Rentabilidad de los fondos Inmobiliarios
Fecha: 12 de Marzo, 2002  13:53:42 (+0100)
Autor:v.badiola <v.badiola @.......net>
En respuesta a:Mensaje 155 (escrito por Rafael San José)

Gracias Rafa.

Aquí va un modesto análisis.

La inversión en productos inmobiliarios

A muchos les resultará interesante conocer como invertían nuestros antepasados.
Ya en el Talmud (600 años a.C.), las personas invertían 1/3 en tierras, 1/3 en el
negocio y 1/3 parte a buen recaudo.

Traducido esto a los tiempos en los que nos encontramos, podríamos reflejarlo de
la siguiente forma:
1/3 en inmuebles, 1/3 en Renta Variable y 1/3 en Renta Fija y Liquidez.

Por lo tanto, desde un punto de vista de inversión más amplio al puramente
financiero, ese otro 1/3 de inversión en inmuebles requiere un trato de acuerdo a
su importancia. Sin embargo, está claro que en el mundo Financiero no se haga
referencia a ello en profundidad, porque no se dispone de datos, quizás también
la falta de experiencia en el sector, y sencillamente, porque aún no se dedican a
vender inmuebles. Y digo aún, porque una vez se introduzcan los REITS en España,
ya nos harán saber lo bueno que es invertir en Inmuebles. 

A falta de datos, he analizado la revalorización de dos inmuebles concretos,
sobre los que dispongo de datos fiables, situados en Madrid.
1. En el Alto de Extremadura. Piso nuevo. 2 dormitorios, Fecha de compra 1954.
Precio de compra 70.000.-- Ptas. En ese año el trabajador que compró el piso
ganaba 500 Ptas/mes.
A fecha  de hoy, hubiésemos obtenido una rentabilidad anual de:
a) un 10,99% anual, si el inmueble tuviese hoy un valor de 12 Mio.
b) un 11,32% anual, si el inmueble tuviese hoy un valor de 14 Mio.
c) un 11,61% anual, si el inmueble tuviese hoy un valor de 16 Mio.

Esta es una rentabilidad calculada, por pura revalorización del inmueble, sin
tener en cuenta la revalorización por explotación del mismo (es decir por el
alquiler del piso, que puede estar entorno al 5%).

2. Piso situado en  la Moncloa, 4 habitaciones, 2 baños. Fecha de compra año
62/63 ya de segunda mano.
Haciendo el mismo análisis de arriba, la rentabilidad por revalorización se
encuentra entre el 9% y el 12% anual, en función del valor de adquisición del
mueble y en función del valor de enajenación del mismo.  La que habría que añadir
la rentabilidad por explotación.


La rentabilidad media anual del fondo inmobiliario haus-invest (en los últimos
30 años), ha sido del 6,7%. Tomo como referencia este fondo, porque los fondos
inmobiliarios españoles han nacido hace poco (4 ños), y no disponemos de datos
históricos mas amplios.


Sin duda alguna, un diferencial en rentabilidad, que a más de n inversor le
obligará a reflexionar sobre, si invertir uno mismo en un inmueble como
inversión, o a través de fondos inmobiliarios.

Un saludo

Valentin  









"Rafael San José" <rsanjose@...> dijo:
> 
> v.badiola@... dijo:
> 
> > ...Entonces,
> la pregunta al experto, y que probablemente debiera dirigir más bien al
> gestor del fono inmobiliario ¿Como se justifica que la rentabilidad de
un
> fondo inmobiliario se encuentre tan ampliamente por debajo de la
> revalorización de los inmuebles + ingresos por alquiler?.
> 
> Hoy se ha publicado este artículo en patagon:
http://www.patagon.es/NotDet.asp?ID=6876&OP= (espero que el enlace funcione).
> 
> No sé si aclarará algo tus dudas.
> 
> Saludos.
> Rafa.
> 
> 
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