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Asunto:[encuentrohumboldt] 519/04 - INCIDENCIA DE FACTORES AMBIENTALES EN EL MERCADO INMOBILIARIO
Fecha:Martes, 2 de Noviembre, 2004  14:00:33 (-0300)
Autor:Centro Humboldt <humboldt @...............ar>

INCIDENCIA DE FACTORES AMBIENTALES

EN EL MERCADO INMOBILIARIO

 

Lic. Silvina Spagnolo

 

 

La ciudad de Bahía Blanca se erige como un lugar estratégico para la radicación de inversiones, ya que al marco natural aportado por su emplazamiento, se suma su infraestructura y la dotación de recursos humanos de alta calificación. 

 

Existen dos elementos de gran importancia que colocan a la ciudad en esta situación de privilegio. Por un lado, la presencia de una amplia red ferroviaria y de carreteras le permiten estar interconectada con los centros más importantes del país, y por otro, el mayor puerto de aguas profundas nacional que la vinculan con distintas partes del mundo.

 

Bahía Blanca se consolida como cabecera del Sudoeste de la Provincia de Buenos Aires, al ser un centro urbano proveedor de materias primas y servicios de la zona circundante. Es una ciudad de tamaño medio ya que según datos del Censo 2001, la población total asciende a 272.176 habitantes. Por su posición latitudinal, Bahía Blanca se encuentra en la zona de clima templado. Sintéticamente, el clima de la ciudad presenta veranos lluviosos, en especial al comienzo y finalización, y de altas temperaturas e inviernos secos con bajos registros térmicos.

 

El nivel de industrialización alcanzado por la ciudad permite la existencia de grandes espacios destinados a emprendimientos de diversa envergadura. En este sentido debemos mencionar el Complejo Petroquímico y Portuario y el Parque Industrial de Bahía Blanca.

 

Las inversiones llevadas a cabo en la franja costera de la ciudad han dado lugar a un nuevo dinamismo en el área, impactando de manera notable en aspectos como el precio de la tierra destinada a uso residencial, particularmente en el sector de interés.

 

El área de estudio que abarca este trabajo se acota a la localidad de Ingeniero White y zona industrial contigua. El sector se caracteriza por ser una zona baja e inundable, poco favorable para la instalación humana. Sin embargo, el emplazamiento residencial es un hecho y sobre éste impactó de manera significativa el dinamismo generado a partir del desarrollo de la actividad portuaria industrial.

 

Por lo mencionado, los objetivo que persigue el presente trabajo son:

 

·        Determinar la incidencia de las nuevas actividades industriales y sus efectos en la estructuración del territorio.

·        Analizar en qué medida estas actividades afectan el mercado inmobiliario del sector.

·        Establecer las acciones conjuntas de la gestión local y las empresas locales en la implementación de las estrategias de desarrollo local.

 

  

 

  MERCADO INMOBILIARIO Y SUS PROBLEMÁTICAS

             Dentro de la características que asume el proyecto de investigación en que se enmarca este estudio, se señala la necesidad de detectar las transformaciones en el proceso de materialización que experimentan áreas de renovación y rehabilitación, los antiguos núcleos hoy en expansión y el área productiva portuario bahiense, en las cuales el accionar de los agentes inmobiliarios juega un rol primordial.

 

Uno de los ejes que guía al trabajo de investigación es la dinámica sociodemográfica y económica, producto de la problemática antes mencionada, esto es, la incidencia del complejo portuario e industrial en la configuración de la franja costera y sectores residenciales en proceso de consolidación.

           

En este estudio, un aspecto interesante es el funcionamiento del mercado inmobiliario, determinando los factores de cambio en el proceso de transformación territorial y los mecanismos que intervienen en la toma de decisiones, tanto desde el lado de la oferta como de la demanda.

 

            Dentro de las problemáticas abordadas en este caso el trabajo se orienta a aquella vinculada al impacto del área portuario-industrial, dada la continua incorporación de emprendimientos articulados al complejo petroquímico y los servicios a la producción, así como la construcción de conjuntos habitacionales y su relación con la problemática medioambiental.

 

            Por todo lo mencionado, se considera que la atracción o rechazo que presentan los procesos de ocupación, ponen de manifiesto el distinto interés, por parte de los promotores inmobiliarios y de la demanda efectiva, para la producción de nuevos espacios. Por otra parte, en estos sectores se distinguen componentes espaciales que resultan determinantes, por sus características funcionales, en la estructuración del área. De particular interés es establecer la incidencia de factores promotores o limitantes que actúan favoreciendo o frenando la acción sobre el territorio.

 

            Como afirma Trivelli, en la actualidad, en la mayoría de las ciudades del mundo occidental, el principal mecanismo de asignación de recursos en el espacio urbano es el mercado del suelo, es decir, la estructura de precios de la tierra está directamente asociada con la estructura física y funcional de la ciudad, y con la ocupación del espacio urbano según los estratos socioeconómicos de la población. (Trivelli, 2000).

 

            “Efectivamente, si el mercado del suelo es el mercado de las localizaciones, entonces el valor del terreno queda condicionado por lo que sucede en el entorno inmediato, en el barrio en el que se ubica, así como su inserción en el contexto urbano más amplio. Puesto en otros términos, el valor de un terreno cualquiera depende en lo fundamental de todo lo que sucede fuera del terreno y en términos marginales de lo que sucede dentro del terreno (salvo que haya problemas topológicos o geológicos que dificulten su uso urbano, o que sea de grandes dimensiones, de tal manera que un proyecto pudiera afectar la estructura urbana y la de precios” (Trivelli, 2000).

           

            A continuación se analizan las actividades del área portuario-industrial y la forma en que han impactado, en distintos sentidos, en los movimientos del mercado inmobiliario de las zonas contiguas a la misma.

            Para abordar el análisis del área de estudio fue necesario dividir la investigación en dos partes. En la primera, se aborda la situación del sector portuario-industrial, y las características de sus actividades. La segunda, se refiere a la dinámica llevada a cabo por los agentes inmobiliarios en el mismo lugar.         

 

Por las características del tema a desarrollar, la recopilación de información fue llevada a cabo mediante la consulta a oficinas pertinentes, obtención de datos estadísticos, y consulta de material cartográfico, aerofotográfico e imágenes que determinan los cambios operados a través del tiempo. El trabajo de campo llevó a un relevamiento y análisis del área de estudio donde se realizan inversiones productivas.

 

            La información referida al sector portuario e industrial fue suministrada en gran parte por la Agencia de Desarrollo de la Municipalidad de Bahía Blanca, mediante documentación y consultas a coordinadores. Cabe destacar que la Agencia de Desarrollo fue creada en el marco del Plan Estratégico Bahía Blanca, con el objeto de establecer una estructura articulada entre el sector público y privado, que permitiese alcanzar una gestión coordinada para la promoción del sistema productivo local.

 

Para abordar el tema sobre las actividades inmobiliarias en el área se  realizaron entrevistas a agentes claves, como inmobiliarias de la zona, y se consultaron bases de datos disponibles que contuvieran información acerca de precios y valores de la tierra a través del tiempo.

 

 

 

            COMPONENTES DEL ÁREA PORTUARIO - INDUSTRIAL

 

            Parque Industrial Bahía Blanca

 

            Se encuentra ubicado en el sector sur de la ciudad, en la ruta de acceso sudoeste a puertos. Su proximidad con el Complejo Petroquímico, el Puerto de Bahía Blanca y la Zona Franca Bahía Blanca-Coronel Rosales determina su localización estratégica para el desarrollo industrial.

 

            El Parque nació como propiedad de la Provincia de Buenos Aires y posteriormente fue transferido a la Municipalidad de Bahía Blanca en setiembre de 1976. El actual Consorcio del Parque Industrial se constituyó en Octubre de 1999, esto significó un importante cambio en la gestión de esta unidad productiva. En junio de 2000 se inauguró la actual sede del Consorcio y a partir de ese momento se verificó un creciente dinamismo en la organización interna acompañado por la concreción de diversas iniciativas y actividades de interés para su conjunto. Entre los hechos que se produjeron pueden destacarse:

-         mejoró el sistema de vigilancia lo cual aportó seguridad a las empresas,

-         se inauguró un comedor con capacidad para 80 personas,

-         se conformó una Oficina de Negocios, orientada a la búsqueda de oportunidades comerciales y monitoreo del mercado para cada una de las empresas,

-         a partir de lo anterior se comenzó a trabajar en la idea de un server que posibilite la conexión de las empresas a Internet sin costo,

-         recientemente se realizó un acuerdo con Fundatec a partir del cual las empresas cuentan con un Servicio de Información Tecnológica.

 

A todo esto se debe agregar una serie de actividades que se realizan diariamente para mejorar las condiciones generales de las empresas y despertar el interés de las nuevas firmas para radicarse en este conglomerado industrial.

 

 

Complejo Petroquímico - Portuario

 

El área se destaca por las inversiones realizadas en este período, en conjunto, superan los 2000 millones de dólares, los que constituyeron un motor dinamizador en la economía bahiense. Los principales proyectos realizados en forma reciente se describen a continuación:

-         PETROQUÍMICA BAHÍA BLANCA: ampliación de la planta existente de etileno y construcción de una nueva planta con capacidad de producir 425.000 toneladas anuales (U$S 320.000.000)

-         POLISUR: ampliación de la planta de polietileno (U$S 85.000.000) y construcción de una planta nueva para aumentar la producción (U$S 150.000.000).

-         INDUPA: ampliación de una planta de soda cáustica para incrementar la producción (34.500.000). Ampliación de la planta de cloruro de vinilo (U$S 31.000.000). Ampliación de la planta de PVC y mejoras tecnológicas.

-         PROYECTO MEGA: construcción de una planta fraccionadora de gases licuados (U$S 165.000.000, en Bahía Blanca).

-         PROFERTIL: construcción de una planta de producción de fertilizantes nitrogenados (U$S 500.000.000).

-         EG3: ampliación y remodelación de unidades destiladoras de petróleo (U$S 50.000.000).

-         EG3 Asfaltos: construcción de una planta de oxidación de asfaltos, una planta de producción de filme de polietileno y una planta de producción de membranas asfálticas.

-         TRANSPORTADORA DE GAS DEL SUR: ampliación de sus instalaciones de producción de etano, gas licuado de petróleo y gasolina y de almacenaje de propano, butano y gasolina (U$S 60.000.000).

-         CARGILL: ha construido en la zona portuaria una planta elaboradora de malta, con una terminal cerealera y muelle y una planta elaboradora de aceite (U$S 100.000.000).

 

La implementación de estos proyectos supone colocar a la ciudad de Bahía Blanca en un rol destacado en el escenario tanto nacional como internacional. La importancia de estos proyectos de expansión y radicación de nuevos emprendimientos constituyen sin duda, junto a la instalación de la Zona Franca, los elementos sobre los cuales se estructura el futuro económico de la ciudad.

 

Entre los cambios más importantes se pueden señalar, además, los llevados a cabo dentro del Parque Industrial. En los últimos años, se ha verificado un significativo aumento de la actividad. Actualmente existen 32 empresas (mientras en 1992 solo había 9), 5 empresas con plantas en construcción, 4 lotes libres que se encuentran comprometidos para ser vendidos.

 

Con respecto a las inversiones y la incorporación de mano de obra dentro del Parque Industrial debe señalarse que, entre 1992 y 1996, se realizaron inversiones de 1,5 millones de dólares aproximadamente. Estas empresas ocupan actualmente 136 personas en forma permanente y muchas de ellas contratan personal transitorio. Asimismo desde 1996, hasta la fecha, el proceso de inversiones continuó, alcanzando el monto de 1,3 millones. (Oficina Parque Industrial, Agencia de Desarrollo, Municipalidad de Bahía Blanca).

 

Cabe señalar que algunas de las actividades que allí se desarrollan son: producción de cemento vibrado y estructuras metálicas, elementos de seguridad industrial, procesamiento de resinas plásticas, detergentes, bolsas de polietileno, fabricación de gases industriales, etc.

 

La demanda de tierras en el sector es creciente debido a las expectativas positivas que generan los grandes emprendimientos del Polo Petroquímico localizados en la zona adyacente.

 

Si bien este crecimiento es positivo para el futuro económico de la ciudad, no deben olvidarse los impactos negativos que provoca sobre le medio ambiente, sobre todo si consideramos que éste se vincula directamente con la calidad de vida de las personas que habitan el lugar. Los efectos negativos de la contaminación pueden ser abordados desde varios aspectos. En este trabajo nos abocaremos a analizar en qué medida los efectos negativos pueden afectar el mercado inmobiliario de una zona residencial contigua a la actividad creciente del complejo portuario industrial.

 

 

 

EL AVANCE RESIDENCIAL

 

En el mismo período el avance residencial del sector adyacente al polo industrial, también fue notorio. Se debe destacar que la construcción no fue solamente espontánea, sino también planificada. Son los sindicatos los que llevaron adelante la ocupación de la zona de uso residencial mixto, contigua a la zona de uso industrial exclusivo.

 

 

Variación del precio de la tierra para instalación residencial

 

La variación del precio de los lotes es un dato que nos acerca a la idea de qué tan significativo es el impacto medioambiental sobre estas operaciones. En diálogo con agentes inmobiliarios de la localidad de Ingeniero White, se pudo recabar información de suma utilidad.

 

            La causa de la depreciación del valor de los lotes en la localidad de Ingeniero White (más allá de la devaluación sufrida por todos los sectores de la ciudad) fue referida por los agentes inmobiliarios como consecuencia directa del impacto o degradación ambiental del lugar. Acontecimientos como rajaduras de casas, escapes de cloro, ruidos molestos, olores, etc. se ven vinculados estrechamente a la disminución de la calidad de vida de los habitantes del sector y al rechazo para residir en este lugar.

“Esto provoca que una persona piense varias veces antes de decidirse a comprar un lote en la zona, ya que la construcción de la vivienda (compra de materiales y mano de obra) no varía de un lugar a otro”, según comenta el agente inmobiliario.

 

            En este sentido, el estado local se encuentra trabajando sobre aspectos vinculados a esta problemática, asociada a su vez, a las normas que impone el Código de Planeamiento Urbano (CPU). Como indica el Director de Planeamiento Urbano, el CPU fue elaborado en el año 1986, cuando no se sabía de las inversiones que iban a llegar a la ciudad. Estas inversiones impactan en el mercado de tierras urbano. Es por esto que el Municipio considera necesario equilibrar el mercado de tierras en cuanto a la plusvalía o minusvalía de los terrenos generadas por las obras que el Estado lleva a cabo. (Arq. Zingoni, José M., Diario La Nueva Provincia, junio de 2003).

 

            Para ejemplificar estos conceptos, justamente, el Arq. Zingoni, pone de manifiesto la contrastante situación entre los inmuebles localizados en Ingeniero White y aquellos ubicados sobre la Avenida Sarmiento, en la zona norte de la ciudad: “Ingeniero White ha reducido considerablemente su valor y la zona de Sarmiento lo incrementó. En la localidad portuaria se ha producido una minusvalía, que es bastante preocupante y eso se refleja, por ejemplo, en que cuando había créditos, los bancos no aceptaban las propiedades como garantías. En Sarmiento hubo una plusvalía, gracias a obras públicas” (Arq. Zingoni, José M., Diario La Nueva Provincia, junio de 2003).

 

 

 

CONSIDERACIONES FINALES

 

            La incidencia de las nuevas actividades en el área portuario industrial ocasionan efectos notorios en la estructuración del territorio. En esta estructuración se genera un espacio de nuevas oportunidades empresariales que, en conjunto, dinamizan la economía de la ciudad de Bahía Blanca.

 

            Tanto las políticas locales como las políticas empresariales apuntan a dotar, al sector en estudio, de todos aquellos elementos necesarios para hacer de Bahía Blanca un lugar estratégico de alto nivel. La creación de la Agencia de Desarrollo y del Parque Industrial son dos ejemplos de la voluntad mancomunada de ambos sectores que aspiran a colocar a la ciudad en posición estratégica por su capacidad productiva y empresarial.

 

            Si bien este crecimiento del sector productivo está claramente planificado, existen ciertos puntos para revisar. En este sentido, el mercado inmobiliario se ha visto seriamente afectado. El precio de los lotes y las viviendas ha bajado en forma significativa. La localidad de Ingeniero White debió aceptar el avance industrial, síntoma positivo para el desarrollo económico de la ciudad, pero también debió sufrir los efectos negativos que la misma actividad llegó a desencadenar.  

  

BIBLIOGRAFÍA

         -         Oficina del Parque Industrial, Agencia de Desarrollo, Municipalidad de Bahía Blanca, 2003.

-         http://www.bahiablanca.gov.ar

-         Cotización del metro cuadrado de terreno por barrio o sector en la ciudad de Bahía Blanca. Revista CREEBBA, 2003.

-         Tendencia de las operaciones inmobiliarias en Bahía Blanca. Revista CREEBBA, 2003.

-         Trivelli Pablo: “Comportamiento de los mercados del suelo y mecanismos de intervención urbana”. Ciclo de Conferencias Plan Estratégico Bahía Blanca, Municipalidad de Bahía Blanca, Julio de 2000.

-         Zingoni, José M.: “La Bahía Blanca del futuro próximo”. En Diario La Nueva Provincia, Bahía Blanca, Junio de 2003.


 Ponencia presentada en el Quinto Encuentro Internacional Humboldt. Neuquén, Argentina. Octubre de 2003.

 


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