LOS EDIFICIOS INTELIGENTES DE OFICINAS
EN LA REGIÓN METROPOLITANA DE BUENOS AIRES EN LOS AÑOS
NOVENTA
Nora Claudia
LUCIONI
Universidad de Buenos Aires
INTRODUCCIÓN
Las
transformaciones económicas y tecnológicas que se han producido en el último
cuarto de siglo, tienden a alterar los patrones de localización de las
actividades productivas y de gestión empresarial. En este contexto y junto al
nuevo ciclo de inversiones extranjeras directas (IED) ocurridas en
Argentina desde principios de la década de los ’90, se enmarca la modernización
del espacio de oficinas en la RMBA.
La
ciudad de Buenos Aires transita dos procesos: reforzamiento y expansión de la
centralidad urbana en la zona de
Catalinas Norte/Microcentro/Puerto Madero/Retiro, focos de nuevas
“torres inteligentes”. Mientras que, la zona norte de la ciudad de Buenos Aires
y el “corredor norte” de la RMBA se está
produciendo el proceso de desconcentración o distribución espacial
relativamente dispersa del espacio de gestión empresarial.
La
nueva apropiación, revalorización y modernización espacial del sector de
oficinas en la ciudad de Buenos Aires depende de una determinada visión de
valorización del espacio por parte de ciertos agentes vinculados a las
inversiones extranjeras directas. A la vez, esta modernización se ve impulsada
por una necesidad del Estado de deshacerse tierras que declara como obsoletas,
pero por su localización estratégica, adquieren un alto precio en el mercado
inmobiliario.
Estos
progresivos cambios, que ocurren a partir de las lógicas que gestionan y operan
dicho espacio, se enmarcan en el escenario del actual proceso de globalización. Este proceso de globalización posee connotaciones en
los ámbitos políticos, financiero y cultural. Así también, produce una
transformación espacial inducida por nuevas tecnologías de la información.
La
intervención y reacondicionamiento urbano en estudio permite entender la
manifestación de tal proceso como un conjunto interrelacionado de acciones y
modificaciones en el espacio geográfico. Estas acciones abarcan actividades de
empresas transnacionales, organismos internacionales, organismos públicos y
organizaciones privadas, grupos y movimientos sociales.
El
presente artículo analiza el proceso de modernización del espacio de gestión
empresarial y las transformaciones territoriales en la RMBA, en el contexto de
los cambios macroeconómicos de los años noventa. Para el tratamiento de dicha
problemática, se tratarán las siguientes cuestiones: en primer lugar, en el
marco del proceso de globalización, se hará una breve mención del contexto
político, económico y social en que se desarrolla la modernización del espacio
de gestión empresarial; en segundo lugar, se estudiará el comportamiento y
evolución de la oferta y demanda de oficinas de última generación. Se
identificarán las distintas tipologías y los actores que intervienen en el
proceso de expansión y difusión espacial reciente de estos equipamientos urbanos
especializados; en tercer lugar, se determinarán los nuevos patrones y lógicas
de distribución territorial de dichos equipamientos y de servicios vinculados a
las empresas; y por último, se presentarán algunas reflexiones
finales.
El nuevo mercado de oficinas
y servicios avanzados
Hasta
el principio de los noventa, a excepción de la zona de Catalinas Norte, el
mercado de oficinas y las actividades de servicios avanzados de Buenos Aires era
en su mayor parte tradicional. Las oficinas estaban equipadas con unidades
individualizadas sin los servicios más modernos de informática y
telecomunicación incorporadas.
En
la actualidad, se incorporan al mercado tradicional de oficinas nuevas
implantaciones tecnológicas y espaciales: los edificios inteligentes. Estos nuevos equipamientos son
productos de las IED sobre la región, de la transnacionalización del desarrollo
y de los agentes vinculados a este tipo de construcciones. Se incluyen dentro
del mismo marco las oficinas recicladas. Para este grupo de oficinas, se ha
conservado su fachada externa tradicional pero en sus interiores se incluyen
diseños modernos y sofisticados. Además, están equipadas con un alto nivel
tecnológico e informático semejantes a las que funcionan dentro de los edificios
inteligentes.
También
se incorporan al renovado mercado de oficinas los servicios para empresas. Éstas constituyen
una industria reciente en plena evolución y están especializadas en el campo de
las actividades de asesoría en organización y en equipamiento tecnológico.
Demandan nuevos espacios para su localización en el actual escenario de
consolidación y revalorización del centro de la ciudad de Buenos Aires. Pues
estos servicios avanzados necesitan estar concentrados y localizados
centralmente.
Los edificios inteligentes como expresión
espacial de las IED
El
auge de los edificios inteligentes en
la ciudad de Buenos Aires está impulsado por la expansión de las empresas
transnacionales, por la nueva corriente de inversiones que generan y por la
demanda en la utilización de tecnología avanzada. De esta manera, se conforma la
concentración del poderío económico de las mismas promoviendo la globalización y
transnacionalización de la economía.
Estas
inversiones fueron posibilitadas por la liberalización económica acaecida en la
Argentina en la década de los noventa en el marco del Reforma del Estado. Este
contexto permitió abrir camino a las estrategias empresariales, que utilizan el
espacio metropolitano para el desarrollo de un tipo específico de actividad
productiva urbana, vinculada a la construcción civil y a los negocios
inmobiliarios. Por lo tanto, los edificios inteligentes y la
reestructuración tecnológica en las oficinas tradicionales del Microcentro de la
ciudad de Buenos Aires permiten dinamizar el aparato productivo del ámbito
nacional configurando un medio privilegiado para la valorización del capital.
Tipología de
edificios
inteligentes
Hacia
1995, la Torre Fortabat equipada con inteligencia total fue la que dio inicio
a la era de los edificios
inteligentes en Buenos Aires e introduce una cierta renovación tecnológica y
tipológica junto a las Torre Telecom, Edificio República, Edificio Bouchard,
entre otras surgidas posteriormente.
La
modernización del mercado de oficinas puede clasificarse según el grado de
integración tecnológica de los equipamientos, sofisticación e infraestructura.
Para tales efectos y según el nivel de tecnología aplicada y coordinación de los
equipos, se clasificarán en: edificios con inteligencia total y edificios con inteligencia
parcial.
Los edificios con
inteligencia total
Un
edificio posee inteligencia total
cuando cuenta con todos sus sistemas centralizados e interactuantes. Los
equipamientos están comunicados entre sí, su “cerebro” tiene funciones
vinculadas con la comprensión, el aprendizaje y permiten incorporar los últimos
adelantos tecnológicos.
El
sistema inteligente permite racionalizar los gastos de funcionamiento y
contribuir a la seguridad del edificio frente a robos y a siniestros. Consiste
en la programación del sistema para: el funcionamiento del aire acondicionado y
la calefacción; el apagado y el encendido de las luces, según el grado de
luminosidad externa; el control de las instalaciones eléctricas y de megafonía;
el control de los accesos de personas al edificio, mediante el uso de la tarjeta
magnética; la dotación de seguridad mediante el sistema de “busca personas” y
circuito cerrado de televisión; y el control los siniestros, mediante un sistema
de detección de incendios preparado para la evacuación del edificio mediante
sistemas de voz con directivas de evacuación, presurización de escaleras,
alarmas y energía de emergencia, etc. Las oficinas están constituidas por
plantas libres que flexibiliza la instalación de muebles. Los pisos son técnicos
o flotantes, esto permite albergar canalizaciones internas de energía. Con esto
se facilita la circulación y distribución de los servicios de telefonía, data,
video, redes de trabajo, energía eléctrica, conexión de satélites, microondas,
radio y antenas satelitales. Las comunicaciones internas se realizan con gran
nitidez y velocidad, gracias a que la red troncal del edificio acepta la
utilización de fibra óptica. El tratamiento de las fachadas externas de los
edificios está íntegramente cubiertos por una “piel de cristal” que incorpora
sensores conectados con redes capaces de controlar la intensidad lumínica y
climática proveniente del exterior.
El
polo de concentración de edificios con inteligencia total más importante de la
ciudad de Buenos Aires se ubica en torno a la Plaza Roma, Plaza San Martín,
Catalinas Norte y Puerto Madero. El resto de los edificios pertenece al grupo
que integra el fenómeno de desconcentración empresarial, ubicado
sobre los ejes viales de la avenida del Libertador y Acceso Norte. Ejemplifican
esta evolución, los nuevos complejos de oficinas ubicados en Pilar: Bureau de
Pilar (grupo Farallón) y el Office Park (Cibra Proyectos). Estos complejos se
encuentran rodeados de espacios verdes, zonas comerciales, “business centers” y
salas de convenciones. Este lento proceso de desconcentración de oficinas, está
impulsado porque los precios de los inmuebles son menores, el paisaje es más
natural, acceso a vías rápidas de accesibilidad y los espacios son menos
congestionados.
Los
edificios con inteligencia parcial
Los
edificios con inteligencia parcial
son aquellos que poseen los sistemas que funcionan de manera automática pero sus
equipamientos no poseen comunicación ni interrelación entre sí. Es decir, no
tienen una computadora central que coordine el funcionamiento de los equipos.
Las características más sobresalientes son: ausencia de tarjeta magnética para posibilitar
el ingreso al mismo; control de acceso al edificio asistido por personal de
seguridad privada; pisoductos y en algunos
casos pisos técnicos; buena calidad constructiva y diseño sofisticado en sus
interiores; y control automático de la calefacción, aire acondicionado, sistema
lumínico y detectores de incendios. Se incluyen las oficinas que se localizan
dentro de edificaciones recicladas o más convencionales. Sobresalen por el
diseño arquitectónico de vanguardia más que por la dotación de tecnología.
Principalmente, se apunta a conseguir inmuebles menos
costosos.
La
distribución de los edificios con inteligencia parcial tiene una
dispersión geográfica semejante a los que poseen inteligencia total. Si bien en número
estos últimos son mucho menos que los primeros, se ubican preferentemente en las
mismas zonas de Buenos Aires: Catalinas, Plaza Roma, Puerto Madero, Microcentro,
Macrocentro y Zona Norte (se incluyen los corredores que generan la Av del
Libertador y la Acceso Norte de la ciudad de Buenos Aires y de la RMBA
respectivamente).
Puerto Madero: nuevo espacio
de localización para oficinas
Puerto
Madero, ejerce sobre el espacio dos procesos sobre la centralidad urbana: un
proceso de densificación o
concentración del centro tradicional de negocios; y un proceso de derrame o extensión del área de negocios
hacia el este y el sudeste (Montserrat, San Telmo y La Boca).
En
la propuesta urbanística, para cubrir la oferta de construcciones para oficinas
y servicios avanzados para las empresas, se ha destinado una gran superficie de
suelo (179.915 m2) comprendida entre las edificaciones residenciales
y los cuatro diques formando un frente urbano directo con éstos. La superficie
construida para este sector terciario de oficinas y servicios es de 1.669.545
m2.
En
un principio, la Corporación Antiguo Puerto Madero dedicó como uso exclusivo
para oficinas las instalaciones del Dique 4, por estar comprendido entre las
avenidas Corrientes y Córdoba - centro tradicional de negocios -. Luego, la
oferta se amplió y se instalaron oficinas en los “antiguos depósitos” de los
demás diques y se construyen nuevos emprendimientos frente a
éstos.
En
cuanto a los principales inversionistas que compraron plantas de los “antiguos
galpones” o terrenos libres para edificar, son: IRSA, Consultatio, Eduardo
Eurnekian (Cablevisión), Samuel Liberman (VCC), Jorge Blanco Villegas (Philco) y
Luis Otero Monsegur (Banco Francés).
Puerto
Madero tiene la particularidad de ser elegida por las empresas transnacionales
para ubicar sus sedes por una cuestión de imagen. En ellas, la
prioridad consiste en realizar reuniones de negocios y convenciones. Además, es
una buena alternativa para las empresas que aspiran tener a menor costo: un
entorno natural y una buena integración al casco urbano de la
ciudad.
Con
respecto al tipo de localización, arquitectura y a la dotación de equipamiento
tecnológico, las oficinas ubicadas en Puerto Madero no presentan características
uniformes (Ver Esquema N°1). Se observan cinco tipos de
localizaciones:
·
La
mayoría de las empresas o subsedes decidieron localizarse en plantas de los
“antiguos depósitos” como las oficinas pertenecientes a: la empresa naviera
Vieira Argentina S.A.; la sede de Silicon Graphics; las del Grupo Camuzzi; la
empresa Distribuidora de Gas Pampeana S.A. y Distribuidora de Gas del Sur S.A;
entre otras de las actuales. Dentro del mismo tipo de localización se ubicarían
las futuras oficinas del Conjunto Dique 2, las del Complejo de Uso Mixto del
Dique 4, Puerto del Centro y las Oficinas Porteño en Madero Este.
·
Otro
tipo de localización pertenece a las oficinas ubicadas en “lofts”. Estas
combinan diseños interiores de vanguardia y los exteriores conservan elementos
de los “antiguos depósitos”.
·
Otro
tipo de localización es en “torre”. Tales como: la Torre Telecom ubicada en la
cabecera norte de Puerto Madero; la Torre Malecón ubicada en la
cabecera sur de Puerto Madero; y la Torre Puerto ubicado en las
adyacencias de la cabecera sur.
·
A
partir de 1998 se está ejecutando la infraestructura que amarrarían las
“oficinas Marinas” sobre las aguas del dique 4 cerca del Yacht Club. Estas
oficinas serían una especie de “casa flotante” con autopropulsión, de unos 10x5
metros. Se amarrarían como un barco y dentro de cada flota entrarían un par de
oficinas, con baño y recepción, tendrían grupo electrógeno, aire acondicionado.
Serían totalmente autónomas y estarían comunicadas con el mundo a través de
Internet, fax y enlaces satelitales.
·
Las
“oficinas virtuales” Puerto Office son lujosas oficinas o sala de reuniones que
se rentan por hora. Estas incluyen
los siguientes servicios: asistencia jurídica; dirección comercial; casilla de
correo electrónico e internet; servicios “on line” (información legal y bancaria
de cualquier empresa o individuo); servicios de recepción y de secretariado;
entre otros servicios adicionales.
Los edificios inteligentes: localización y
lógica empresarial
Varias
multinacionales y las compañías de servicios públicos privatizadas desalojaron
sus antiguas oficinas del Microcentro y del Macrocentro porteño para instalarse
en edificios más modernos y mejor acondicionados: los edificios inteligentes. Estos
constituyen el 17 % del total de 6,2 millones de m2 del mercado total
de oficinas.
La
preferencia del empresario por estos modernos edificios no sólo consiste en la
obtención de mayores comodidades y por una cuestión de imagen o emblemática.
También consiste en reducir costos y obtener mayor rentabilidad, en comparación
a si estuviera instalado en una oficina tradicional. Es decir, al empresario
reunir sus actividades en un edificio equipado con tecnología de vanguardia le
permite reducir el consumo energía, mediante el funcionamiento eficiente y
coordinado de los equipos.
Las
zonas preferidas por
los inversores para construir nuevos edificios, ya sean para renta o compra,
son: Puerto Madero, Catalinas Norte y Retiro. En dichas zonas, el mercado de
oficinas es un negocio que genera U$S 200 millones anuales con retornos de hasta
el 24%. Por detrás de estas zonas, el 25 % de las operaciones se concretan en el
Microcentro; otro porcentaje similar en el Macrocentro, en donde son mayoría las
construcciones antiguas y de poca calidad; y otro 10 % se efectúan en la zona
norte de la RMBA. En total, la superficie de oficinas disponibles alcanza a 2,9
millones de m2, de los cuales el 15 % son propiedad del gobierno.
A
partir del análisis anterior, se desprende que la dispersión territorial de
estos nuevos equipamientos especializados sobre el espacio urbano se vincula al
triple proceso de evolución de centralidad, en palabras de Pablo Ciccolella
(1999: 20):
·
El
centro tradicional de negocios (Microcentro y Catalinas Norte) concentra más del
50 % de las oficinas de la ciudad de Buenos Aires y constituye el proceso de densificación. Es decir, el Microcentro
sigue siendo el núcleo económico más concentrado; a pesar de la creciente
producción de espacios de gestión más modernos y sofisticados que se ofrecen en
las zonas de Catalinas Norte, Retiro y Puerto Madero. Además, el reciclado y la
remodelación de viejos edificios y sedes bancarias colaboran con dicho proceso
de densificación.
·
Las
operaciones urbanísticas de Puerto Madero, que también refuerza al anterior
proceso, ejercen un proceso de derrame
o extensión del área hacia el este y el sudeste (Montserrat, San Telmo y La
Boca). El proyecto de Puerto Retiro ampliará el centro de negocios hacia el
norte.
·
El
tercer proceso es el de desconcentración hacia la periferia de
dicha ciudad y de su región metropolitana Se incluyen dentro de este marco los
edificios de oficinas localizados en los ejes viales de la Av del Libertador y
Acceso Norte (Pilar, Tigre) llamado también “corredor norte”; el incipiente
subcentro de negocios en la zona sur de la ciudad (barrio de Barracas); y los
subcentros ubicados en la periferia norte de la RMBA (San Isidro, Vicente
López).
Los
edificios inteligentes: precios
Con
respecto a los planes de construcción, de los casi 706 mil m2 que se
construirán hasta el 2001, el 70 % está ubicado en Catalinas Norte, Retiro y
Puerto Madero. Estas zonas concentran 617 mil m2 a construir. Pero a
pesar de estas cifras, uno de cada cinco proyectos que se prevén edificar en los
próximos tres años, se sitúan cerca del denominado “corredor norte” de la
RMBA”.
Los
grupos inversores más importantes son IRSA y Consultatio. IRSA es dueña de una
docena de edificios y de unos 60.000 m2 en Puerto Madero, donde
planea levantar otros nueve inmuebles en los próximos dos años. Consultatio
edificó las torres Alem Plaza y la Catalinas Plaza. La mayor demanda de las
corporaciones en estas dos zonas derivó en duplicar el precio de los terrenos.
Por ejemplo, el lote que Consultatio pagó U$S 6 millones en 1991 para construir
el Catalinas Plaza, hoy tiene un valor de U$S 12 millones.
La
misma tendencia repercutió en el precio de los alquileres de las oficinas que
durante el año 1998 la suba alcanza al 15 %. De esta manera, en las mejores
ubicaciones se pagan entre U$S 25 y U$S 44 mensuales por cada m2. Por
ejemplo, en el Alem Plaza, donde se colocan unidades de 800 m2 cada
uno, el alquiler mensual ronda en promedio U$S 30 mil. En cambio, alquilar en el
Macrocentro y Microcentro resulta mucho más barato: de U$S 8 a U$S18 mensuales
por m2.
Otra alternativa más económica, que estudian algunas
multinacionales, pasa por trasladarse a la zona norte de la RMBA. Gracias al
desarrollo de las telecomunicaciones y de las rápidas redes de accesibilidad, la
mayoría de las oficinas localizadas antes en zonas céntricas han podido
reubicarse hacia la periferia. Por ejemplo, los laboratorios Bayer y Hoescht y
la administradora de tarjetas Diners optaron por construir complejos propios en
las cercanías de la Acceso Norte. Estas fueron las pioneras en privilegiar los
espacios verdes y alejarse del ruido de la “city”. Para las empresas que no
requieren de mayor imagen institucional escogieron subcentros con buenos
accesos. Tales como las calles de San Isidro: Thames, Dardo Rocha, Av. Fondo de
la Legua, Almte. Blanco Encalada y Uruguay.
Cuadro
Nº1: Cantidad de m2 de edificios inteligentes en construcción o
proyectados hasta el 2002
|
Zona |
Total |
|
Catalinas
Norte/Retiro* |
334687 |
|
Macrocentro |
58095 |
|
Microcentro |
9777 |
|
Puerto Madero |
424020 |
|
Zona Norte |
230697 |
|
TOTAL |
772156 |
Fuente: Elaboración propia sobre la base de
informaciones periodísticas y entrevistas 2000.
Cuadro
Nº2: Precio por m2 de edificios inteligentes, entre 1998-2000
|
Zona |
Venta en
U$S |
Alquiler
mensual en U$S |
|
Catalinas
Norte/Retiro* |
1200-3800 |
35-40 |
|
Macrocentro |
500-1100 |
8-12 |
|
Microcentro |
600-1600 |
10-17 |
|
Puerto Madero |
1200-2000 |
21-35 |
|
Zona Norte |
1200-2000 |
21-25 |
Fuente: Elaboración propia sobre la base de
informaciones periodísticas y entrevistas, 2000.
Nueva tendencia: el alquiler
de oficinas
La
estabilidad de los últimos años provocó en el mercado inmobiliario de oficinas
un nuevo fenómeno que en épocas pasadas no sucedía: las empresas prefieren
alquilar antes que comprar
oficinas. El principal motivo de esta nueva lógica es que no se quiere
inmovilizar el capital hasta encontrar una posición estratégica con respecto al
entorno. Otro motivo es que las oficinas se han vuelto muy costosas por el grado
de sofisticación tecnológica, lo que determina que en lugar de invertir en
edificios propios las empresas prefieran rentarlas. Además, el alquiler evita la
depreciación del inmueble y su obsolescencia por el paso del tiempo. Esta
tendencia genera dos tipos de localización de las empresas: aquellas que deciden
alquilar y compartir el edificio con otras firmas; y en menor proporción,
aquellas que reúnen todas sus actividades dentro de una misma propiedad y por
ende, constituyen un edificio corporativo.
En
síntesis, en 1997 el alquiler de nuevas oficinas alcanzó los 200 mil
m2 (cifra similar también se estimó para el año 1998). El 40 %
corresponde a operaciones en la zona de Catalinas Norte, Retiro y Puerto Madero.
En resumen, el 80% de las oficinas que se construyen tienen como destino el
alquiler.
A
continuación, se aprecian la sensibilidad de los precios de alquiler y venta,
según las zonas de localización de las oficinas: 1) Catalinas Norte y Retiro: se
encuentran los precios más elevados del mercado de oficinas (alquiler: $35 y $40
el m2, venta: $ 1200 y $3800 el m2). Los motivos
principales: se concentran los inmuebles más sofisticados, están mejor equipados
con tecnología de última generación y porque es la zona más demandada por las
empresas multinacionales; 2) Microcentro y zona norte de la RMBA: ligeramente se
tiende a pensar que los precios por m2 de oficinas bajan según se
alejan del centro de tradicional de negocios. Pero la tendencia actual indica
que las oficinas ubicadas en el “corredor norte” de la RMBA superan a los
registrados en Microcentro. Es decir, en zona norte los precios de alquiler por
m2 rondan entre los $21 y $25 y de venta entre los $1200 y $ 2000.
Mientras que en el Microcentro, los precios de alquiler por m2 rondan
entre los $12 y $17 y de venta por m2 entre los $600 y $1600; y 3)
Puerto Madero: tanto los “galpones reciclados” como los edificios nuevos, poseen
precios similares a los registrados en la zona norte de la RMBA (alquiler: $21 y
$25 el m2 y venta: $1200 y $2000 el m2).
Los nuevos actores y
servicios a las empresas
A
partir de 1991, con la recuperación de la estabilidad económica, el avance de la
reestructuración económica mundial y la fusión de empresas transnacionales, en
el mercado local comienzan a ingresar nuevos actores. Éstos operan en el mercado
inmobiliario de oficinas para brindar servicios de información y facilitar la
instalación de empresas o filiales extranjeras en Buenos Aires.
Los
servicios que ofrece el operador inmobiliario se inician con la
consultoría. Es decir, analizan los requerimientos de la empresa por
m2, distribución del layout, factores de impacto ambiental en
el cambio de las oficinas, posible deserción de personal, funcionalidad, costo
del traslado, identificación de las ofertas y comparación de las alternativas.
Mediante un análisis, enfrentan las ventajas con las desventajas del cambio,
teniendo en cuenta las zonas más aptas y las diferencias e identificación de las
propuestas existentes en cada lugar. Diseñan una matriz de decisión donde
ponderan las necesidades y a partir de ello hacen una calificación sobre la
medida en que puedan cumplir con la nueva localización. Finalmente, hacen la
definición del lugar ideal, en relación con el costo -
beneficio.
El
proceso de cambio efectuado en el sector de operadores inmobiliarios está
acompañado por un cambio en las industrias afines, como las constructoras que
redujeron costos, mejoraron tecnología y tiempos de ejecución. Por otra parte,
aumentan los servicios y abastecimiento de material informático y administrativo
para las empresas. Por último, surge un subcentro incipiente de venta de
material informático localizado a lo largo del
corredor generado por las calles Huergo - Azopardo, cercano a las adyacencias de
la cabecera sur de Puerto Madero.
La gestión de
los edificios
inteligentes
Para
satisfacer la demanda de edificios
inteligentes se encuentran los especialistas que gestionan oficinas con
equipamientos interrelacionados entre sí. El objetivo de estos actores consiste
en lograr y asegurar al inversor una buena rentabilidad económica. La
gestión involucra un estudio integrado de las siguientes
cuestiones:
·
Imagen
emblemática o corporativa de la empresa.
·
Confort:
que los sistemas sean versátiles y manejables.
·
Confiabilidad:
cableados separados, energía estabilizada, sistema de datos, grupos
electrógenos, etc.
·
Integración
de las instalaciones: detector de incendio, ascensores, circuito cerrado de TV,
control de accesos, aire acondicionado por volumen constante, control lumínico
externo, etc.
·
Sistemas
coordinados entre sí.
·
“Control
de accesos inteligente”, sistemas “busca personas”, cámaras de TV, sistemas de
alarmas.
·
Sistema
de “detección de incendio inteligente”, detectores de
humo, evacuación por altavoces, escaleras presurizadas,
etc.
·
Reducción
de gastos en energía, operativos, en personal y en
mantenimiento.
Reflexiones
Finales
El
triple proceso de evolución de centralidad urbana en Buenos Aires y en la zona
norte de la RMBA, arroja como resultado la constitución de un nuevo y emergente
“centro regional” que se articula con la economía global dinamizando la economía
y la sociedad local. Este proceso se encuentra seguido por la constitución de un
nodo urbano de gestión de servicios avanzados. Éstos se encuentran organizados,
en torno a un sistema de telecomunicaciones; hoteles de lujo; servicios de
asistencia secretarial en inglés; empresas financieras y de consultoría con
conocimientos de la región; oficinas de gobierno regionales y locales; y mercado
de trabajo local con personal cualificado en servicios avanzados e
infraestructura tecnológica.
La
ampliación de los lugares de trabajo y la mayor oferta de edificios inteligentes se localizan en
el centro tradicional de negocios de la ciudad de Buenos Aires preferentemente.
Dicha concentración se debe a que el centro tradicional de gestión favorece e
incrementa el valor inmobiliario de la tierra. Por otro lado, flexibiliza los
contactos personales con otras empresas que son esenciales en la toma de
decisiones de alto nivel. Y además, es un proceso contrario al sucedido en la
periferia de los centros urbanos de Europa, América del
Norte y Japón.
En
consecuencia, la expansión y revalorización del centro tradicional de negocios
favoreció al notable crecimiento de los servicios avanzados en la ciudad de
Buenos Aires. Es decir, los servicios de consultoría y de información a las
empresas se encuentran ubicados principalmente en el Microcentro de la ciudad
circundando el área de Catalinas Norte y Puerto Madero, cercanos a las sedes de
las empresas transnacionales.
El
mercado de oficinas de Buenos Aires tampoco escapa al proceso de reorientación
geográfica hacia la periferia de dicha ciudad. Tal como ocurre en las
principales ciudades del mundo, es un proceso que se encuentra favorecido por
las telecomunicaciones, por la nueva infraestructura vial y por las tecnologías
de la información.
El
comportamiento y la localización de los grupos empresariales generan los
procesos de concentración o de reorientación geográfica hacia la periferia norte
de la RMBA. Este comportamiento estilizadamente presenta dos tendencias: 1) Los
“polos céntricos” concentran la actividad de los grandes consorcios
internacionales; y 2) Los ejes norte de la ciudad de Buenos Aires que se
prolongan hacia el norte de la RMBA concentran a las pequeñas y medianas
empresas.
Por
otra parte, entre las principales vinculaciones entre el proceso de
modernización del espacio de gestión empresarial y las transformaciones
territoriales en la RMBA, impulsadas en su mayor parte por inversión privada, se
pueden mencionar (Mignaqui, 2000: 24):
·
Infraestructuras
de transporte (autopistas);
·
Nuevas
urbanizaciones privadas (incluyen “ciudades privadas”);
·
Centros
comerciales (asociados a otras actividades vinculadas al consumo como
hipermercados y complejos cinematográficos);
·
Nuevos
espacios de producción (ampliación y modernización de parques
industriales);
·
Aparición
de centros empresariales;
·
Hotelería
internacional; y
·
Nuevas
ofertas residenciales en torres de viviendas de alto standard en la ciudad de
Buenos Aires.
Por
último, la transformación cualitativa y cuantitativa de la oferta de oficinas de
última generación implica la redefinición de la localización de las sedes de
gestión empresarial (existentes y nuevas). Es decir, por una parte, el cambio
del patrón espacial de la oferta de espacio de oficinas está adecuado a las
nuevas necesidades funcionales y de imagen de las grandes empresas. Por otro
lado, el incremento de la oferta de edificios inteligentes se constituye en
uno de los factores de redefinición
espacial de la centralidad de la
ciudad de Buenos Aires y en la aparición de subcentros en la periferia norte de
la RMBA.
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Latina ante la globalización y transnacionalización de la economía”, en Revista Realidad Económica Nº151, Buenos
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PRECEDO LEDO, ANDRÉS (1996) Ciudad y desarrollo urbano,
Síntesis, Madrid.
SASSEN, SASKIA (1999) La ciudad
Global. Nueva York, Londres, Tokio, EUDEBA, Buenos
Aires.
Resumen
Las transformaciones
económicas y tecnológicas que se han producido en el último cuarto de siglo,
tienden a alterar los patrones de localización de las actividades productivas y
de gestión empresarial. En este contexto y junto al nuevo ciclo de inversiones
extranjeras directas ocurridas en Argentina desde principios de la década de los
’90, se enmarca la modernización del espacio de oficinas en la
RMBA.
La ciudad de Buenos Aires
transita dos procesos: reforzamiento y expansión de la centralidad urbana en la
zona de Catalinas Norte/Microcentro/Puerto Madero/Retiro focos de nuevas “torres
inteligentes”. Mientras que, la zona norte de la ciudad de Buenos Aires y el
“corredor norte” de la RMBA se está produciendo el proceso de desconcentración o distribución espacial
relativamente dispersa del espacio de gestión empresarial.
La intervención y
reacondicionamiento urbano en estudio permite entender la manifestación de tal
proceso como un conjunto interrelacionado de acciones y modificaciones en el
espacio geográfico. Estas acciones abarcan actividades de empresas
transnacionales, organismos internacionales, organismos públicos y
organizaciones privadas, grupos y movimientos sociales.
Por lo tanto, se analizará
las vinculaciones entre el proceso de modernización del espacio de gestión
empresarial y las transformaciones territoriales en la RMBA, en el contexto de
los cambios macroeconómicos de los años noventa.
84/04 - MODERNIZAC
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