CIUDAD DE BUENOS AIRES:

DINAMICA INMOBILIARIA Y DESIGUALDAD EN LA CIUDAD

BLANCO, Jorge

Instituto de Geografía,

Facultad de Filosofía y Letras,

Universidad de Buenos Aires.

 

1. Introducción

 

En las últimas décadas las grandes áreas metropolitanas del mundo entero vienen sufriendo una serie de transformaciones significativas. Estas transformaciones abarcan aspectos tales como el rol que cumplen en relación con la producción y con el territorio regional, la relación con otras metrópolis, los cambios en su estructura interna, la diferenciación socio-territorial, las formas de gestión y planificación, etcétera.

 

En relación con la diferenciación socio-territorial, investigaciones realizadas en distintas ciudades coinciden en concluir que los actuales modelos socioeconómicos generan una ampliación de la brecha existente entre los sectores sociales, al tiempo que los mecanismos de producción del espacio urbano acentúan los procesos de segregación y exclusión. 

 

Es claro que esta tendencia general debe ser reexaminada en cada situación histórico-geográfica concreta ya que el espacio urbano resulta de la acumulación sucesiva, complementaria y/o contradictoria de objetos geográficos producto de decisiones de los actores sociales, en contextos particularizados. La lógica de estas decisiones está, en un sistema capitalista, orientada por dos fuerzas: los mecanismos de mercado y la acción estatal. Ambas fuerzas pueden tener lógicas propias o comunes, pero siempre dentro de los límites planteados por la propia naturaleza del Estado capitalista y del cumplimiento de su función de garante de la reproducción del capital en su conjunto.

 

En este sentido, uno de los cambios más notorios de las últimas décadas es el producido en las relaciones Estado-Mercado en la construcción de la ciudad. De acuerdo con el modelo político-económico dominante en gran parte de los países del mundo, el Estado ha dejado en manos de los actores privados (y de su lógica de mercado) aspectos esenciales de la producción de la ciudad, tales como la prestación de servicios básicos urbanos y la planificación.

 

En Buenos Aires hay ejemplos de uno y otro tipo. Los servicios de provisión de agua potable, energía eléctrica y gas, las telecomunicaciones y el correo, los servicios y la infraestructura de transporte han sido entregados en concesión o privatizados. En cuanto a la planificación, es interesante destacar la iniciativa privada en el impulso a las transformaciones en el sistema de transporte, como es el caso de la reestructuración de la red de autopistas, proyecto originado por un conjunto de empresas constructoras.

 

Tal vez sea éste el contexto en el que pensar las nuevas condiciones de diferenciación socio-territorial al interior de las ciudades ya que las lógicas de acción de los actores predominantes -Estado (en la fase anterior) y del mercado (en la actual)- son diferentes y tienden a construir diferencialmente la ciudad. La lógica del mercado se caracteriza por su selectividad, la búsqueda de rentabilidad, la apropiación de inversiones públicas para maximizar ganancias. Traducido en términos urbanos, los habitantes constituyen o no mercados de consumo para las inversiones de los actores privados.

 

El resultado es una ciudad desigualmente atractiva para la inversión privada, conformándose áreas con diferente productividad, luminosas u opacas (Santos, 1994). Por otro lado, las mismas condiciones del modelo actual reducen el campo de acción del Estado, aún en las áreas en las que no llegan los actores del mercado, por las restricciones sobre el gasto público, por las limitaciones para aumentar el déficit fiscal, por la vigilancia de los organismos internacionales sobre las cuentas de ingresos y gastos, etcétera. Se conforman así espacios de la racionalidad, “en los que el mercado se vuelve tiránico y el Estado tiende a ser impotente” (Santos, 1994: 33).

 

A partir de las consideraciones precedentes se propone como objetivo para el trabajo analizar las desigualdades sociales en la ciudad de Buenos Aires en relación con la dinámica del mercado inmobiliario. Dentro de la región metropolitana de Buenos Aires se ha seleccionado su municipio nuclear (la Ciudad Autónoma de Buenos Aires) y se ha acotado el análisis a los cambios producidos en la década de 1990, en la cual el modelo político-económico se despliega con mayor intensidad.

 

 

2. Buenos Aires a inicios de los `90: La diferenciación social en la ciudad.

 

Tradicionalmente se ha hablado de una división social de la ciudad de Buenos Aires en dos grandes sectores, norte y sur, separados por el corredor representado por la avenida Rivadavia. Si bien esta división es esquemática y asigna un valor único a áreas que son complejas, refleja, a grandes rasgos, algunas diferencias notorias entre ambos sectores de la ciudad. Presentaremos a continuación tres aspectos en los que se destacan las diferencias entre ambos sectores de la ciudad.

 

El nivel sociohabitacional

 

La Figura Nº 1 presenta una categorización de la ciudad de Buenos Aires de acuerdo con el Nivel Socio Habitacional que considera, primordialmente, un índice de personas por cuarto. En el plano puede observarse la notoria distinción entre el norte y el sur de la ciudad. Mientras que al norte de la avenida Rivadavia predominan los niveles sociohabitacionales altos, medio-altos y medio, al sur de la misma hay un abrumador dominio de los niveles bajo y medio-bajo. Este índice representa de un modo bastante directo un aspecto esencial de las condiciones de vida de la población.

 

El nivel educativo

 

Otro indicador que puede aproximarse a la diferenciación social de la ciudad es el referido al máximo nivel educativo alcanzado. En la Figura Nº 2 se han destacado los radios censales que tienen población universitaria por encima de la media de la ciudad. Si bien este indicador no es de aprehensión directa en relación con las condiciones de vida, estudios realizados a nivel mundial en países con estructuras económicas y sociales sumamente heterogéneas llegan a conclusiones similares: existe una alta correlación entre niveles de ingresos y años de escolaridad. La distribución en la ciudad presenta, nuevamente, una concentración en el eje norte, en el centro y en algunos barrios del noroeste. En el sector sur, en cambio, son muy pocos los radios censales con población universitaria superior a la media de la ciudad.

 

Las Necesidades Básicas Insatisfechas (NBI)

 

Por último, sobre la base de datos censales de 1991, el CEPA ha elaborado los mapas de la pobreza a partir de cuatro indicadores:

-       Hacinamiento (más de tres personas por cuarto)

-       Vivienda inconveniente (precaria, pieza de inquilinato)

-       Condiciones sanitarias (viviendas sin retrete con descarga de agua)

-       Asistencia escolar (niños en edad escolar que no asisten a la escuela)

Los hogares que cumplían con algunas de las condiciones precedentes fueron considerados con necesidades básicas insatisfechas. Su distribución confirma las formulaciones precedentes en cuanto a la concentración en el sector sur de la ciudad de los hogares con mayores carencias.

 

 

3. El mercado inmobiliario en los ’90: la selectividad de la inversión privada

 

La década de los 90 en la Argentina se caracteriza por la decidida implantación de un modelo económico y político que responde a los postulados básicos del neoliberalismo a nivel mundial: apertura de la economía, desregulación, privatizaciones, liberalización de los flujos comerciales y financieros, reforma del Estado. La adopción de este modelo ha implicado una profunda reestructuración de los distintos sectores de actividad económica y del territorio.

 

En los últimos años hay indicios significativos del desarrollo de importantes cambios territoriales en Buenos Aires, en una medida tal que algunos investigadores emplean el término “reterritorialización” para referirse a este nueva estructuración del espacio urbano. Distintas investigaciones dan cuenta de algunas de las transformaciones en curso más relevantes, entre las que se encuentran las siguientes (Blanco, 1996; Ciccolella 1998a y b):

 

 - La modificación de los patrones locacionales de la industria metropolitana

- La expansión y generalización de nuevas modalidades de comercialización de productos y de servicios recreativos, con cambios en las condiciones locacionales

- La reactivación parcial del mercado inmobiliario

- La conformación de un patrón de expansión urbana residencial más complejo y diversificado

- Los cambios en la operación del sistema de transporte, construcción de nuevas infraestructuras y remodelación de la existente.

- La refuncionalización diferenciada de sectores de la ciudad

 

En todos estos procesos es interesante ver los cambios en la relación entre Estado y mercado y la transferencia del comando en la construcción de la ciudad desde el Estado hacia los actores privados. Este control privado en algunos casos es directo, como en lo referido a las nuevas modalidades de comercialización de productos – shopping centers, y en otros casos está mediado por la acción estatal, lo que puede considerarse como un acondicionamiento del espacio a las necesidades de las empresas (Santos, 1994).

 

En todo caso, esto representa una mudanza con respecto a las tendencias predominantes en la ciudad, ya que “durante todo el ciclo de la Buenos Aires moderna la inversión privada no produjo intervenciones concentradas de esa magnitud y de tal capacidad de configurar ciudad. Los diferentes modos de intervención privada estuvieron siempre determinados –y esto es una característica que diferenció a Buenos Aires de otros procesos clásicos de modernización- por la iniciativa o la guía pública.” (Gorelik, 1999: 22). El mismo investigador sostiene que los cambios en este sentido son de gran envergadura, a tal punto de constituir “un giro epocal” por la modificación de tendencias de larga duración. Entre los componentes de esta nueva época se cuenta la “urbanización del capital privado, es decir, la conversión en negocio de fragmentos completos de ciudad o grandes extensiones territoriales no como asiento neutro de inversiones, sino en tanto ciudad y en tanto territorio; una aplicación económica que presupone en su propia lógica de rentabilidad la configuración, el funcionamiento y la naturaleza propiamente urbanas de sus emprendimientos” (Gorelik, 1999: 22)

 

Este giro epocal está marcado, asimismo, por un hecho con profunda significación en términos del imaginario social: la desaparición de las aspiraciones homogeneizantes, que hasta entonces habían estado sostenidas por las expectativas de ascenso de vastos sectores sociales. En su reemplazo, el paisaje de la fractura social y urbano se ha instalado como un dato permanente e inmodificable.

 

Una rápida revisión de la localización de las inversiones inmobiliarias puede contribuir a precisar algo más el funcionamiento de la lógica actual de construcción privada de la ciudad.

 

El mercado inmobiliario metropolitano sufrió una marcada retracción durante las décadas de 1970 y 1980, en el contexto de la crisis económica y ante la disminución del crédito hipotecario. Durante este período los nuevos proyectos destinados a fines residenciales emprendidos por el sector privado estuvieron dirigidos únicamente a segmentos de ingresos altos y medio-altos y concentrados en algunos pocos barrios de la Capital Federal.

 

A partir de principios de la década del 90 las inversiones inmobiliarias comenzaron a diversificarse. En parte, se produjo una cierta saturación del segmento de mercado señalado. Pero aún más importante ha sido la reaparición del crédito hipotecario, que permitió la incorporación de algunos sectores de ingresos medios. En esta nueva situación, las inversiones en viviendas multifamiliares muestran un patrón menos concentrado que en las décadas anteriores. Varios barrios de la Capital Federal y varios distritos del conurbano cuentan actualmente con distintas obras terminadas o en ejecución.

 

Sin embargo, no toda la ciudad ha sido un ámbito propicio y confiable para los inversores. Para analizar la localización de los nuevos emprendimientos dentro del ámbito de la ciudad de Buenos Aires, se realizó un muestreo sobre los avisos clasificados que ofertaban nuevos departamentos, durante el período 1991-2000, que se presenta en la Figura Nº 3.

 

La permanencia de una marcada concentración de las inversiones inmobiliarias queda a la vista a partir de la localización del muestreo de emprendimientos inmobiliarios residenciales. En el norte se presenta un eje continuo dinámico que incluye a los barrios de Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez, y un sector también destacado en Villa Urquiza. Al sur de la avenida Rivadavia, hay un fuerte núcleo concentrador de inversiones en los barrios de Almagro, Caballito y Flores. Pero estas inversiones se encuentran a corta distancia del eje y asociados con él. Fuera de esas pocas cuadras cercanas a la avenida Rivadavia los nuevos emprendimientos inmobiliarios son muy pocos y se encuentran muy dispersos.

 

Desde el punto de vista de los sectores sociales involucrados queda explícito que la inversión privada se ha dirigido a los grupos de ingresos altos y medio-altos, que por otro lado son los que tenían un nivel socio habitacional más alto. Obsérvese la alta correspondencia existente entre las nuevas viviendas (Figura Nº 3) y las áreas de la ciudad con población universitaria superior a la media (Figura Nº 2) .

 

Las áreas con nivel sociohabitacional más bajo, es decir aquellas que más imperiosamente requerían la renovación del parque habitacional, no resultaron atractivas para la inversión privada. No es ajeno a este hecho la evolución de la distribución de los ingresos y del mercado de trabajo, cuyas características más destacadas son la fuerte disparidad en el reparto del ingreso, el alto índice de desempleo y la creciente presencia de población que trabaja en el sector informal. Los bajos ingresos, que además muchas veces no pueden justificarse oficialmente, hacen que la población de estos barrios no reúna los requisitos solicitados para el otorgamiento de créditos hipotecarios, no calificando para ser considerada como potenciales tomadores de dichos créditos.

 

Por otro lado, en los barrios del sur se ha dado otro proceso de importancia en las últimas dos décadas, relacionado con la situación habitacional: el retorno de la población que habitaba villas de emergencia y que había sido expulsada de la ciudad a fines de los años 70 por el gobierno militar de entonces. La Figura Nº 4 muestra la localización de los asentamientos precarios, en los que viven actualmente más de 70.000 personas.

 

En el mercado inmobiliario de la ciudad siempre ha habido una activa participación del sector privado, pero también hubo un acompañamiento por parte del sector público en el financiamiento de viviendas para los sectores de ingresos más bajos. Diversas circunstancias afectaron esta tendencia. Entre ellas se menciona la descentralización del Fondo Nacional de la Vivienda, la transformación del Banco Hipotecario en banco mayorista y la sanción de la ley de Financiamiento a la Construcción y la Vivienda que, en conjunto, implicaron una disminución de los fondos disponibles y una disminución del ritmo de construcción de viviendas para sectores carenciados, de 500 a menos de 400 viviendas anuales (Plan Urbano Ambiental, 1998).

 

En un trabajo oficial se estima que el sector privado está en condiciones de atender al 70% de la demanda de viviendas nuevas y que el 30% restante debería ser atendido por iniciativas oficiales, que como ya se ha señalado son insuficientes y se encuentran en retroceso (Plan Urbano Ambiental, 1998).

 

Dado que la inversión directa en viviendas ha sido escasa, cabe preguntarse si ha habido algún tipo de inversión promocional, es decir, destinada a mejorar la capacidad de las áreas donde las necesidades eran más acuciantes para atraer inversiones privadas.

La desagregación por áreas de la inversión pública durante el período, presentada en la Figura Nº 5, muestra que los distritos más beneficiados se encuentran en el Area central y en el sector norte de la ciudad, que recibieron fuertes inversiones en infraestructura vial y en la extensión del subterráneo.

 

Les sigue a estos distritos, la Boca, barrio situado en el sector sur, en el que se desarrolló un programa de obras destinadas al control de las inundaciones. Este subespacio combina residencias de sectores de ingresos medio bajos con atractivos turísticos, por lo que no deja tener un cierto componente de internacionalización. Los distritos de menor inversión absoluta se encuentran en el suroeste y oeste de la ciudad. En términos de inversión per cápita la situación es un poco más equilibrada, con distritos pobres ocupando el segundo y el tercer lugar entre los más beneficiados.

 

De estos datos puede concluirse que la lógica de la inversión estatal no ha estado centralmente orientada hacia la disminución de las diferencias sociales al interior de la ciudad de Buenos Aires, al menos en términos de cuestiones esenciales para la valorización de un subespacio como son la construcción de infraestructura y la renovación del patrimonio público. Por otro lado, para las áreas situadas al margen del mercado es probable que solo una fuerte inversión estatal transforme las condiciones de vida o las haga atractivas para la inversión privada. Y esta asociación entre subespacios de inversión pública coincidentes con áreas de inversión privada son un ejemplo de apropiación por parte del capital de la valorización producida por el Estado (Souza, 1993).

 

 

4. Desigualdades en la ciudad: hacia una ampliación de la brecha?

 

La desigualdad social en la ciudad tiene múltiples dimensiones y somos conscientes de haber abordado sólo un aspecto parcial del tema. Sin embargo, la asignación espacial de la inversión en el mercado inmobiliario residencial puede ser un indicador de las actuales condiciones de producción del espacio urbano.

 

En particular, los elementos presentados parecen señalar el predominio de una lógica de mercado propia de los actores privados que no tiene un correlato compensatorio en la acción del Estado, al menos durante el decenio 1990-2000. Y esto ha sucedido en el subespacio con más alto producto bruto per cápita de la aglomeración metropolitana.

 

Las evidencias existentes con respecto a la localización de las inversiones destinadas al uso comercial y recreativo siguen una tendencia muy similar, o inclusive aún más concentrada. La ciudad parece transformarse así en la ciudad de los negocios, de la rentabilidad, de la ganancia y no en la ciudad de los ciudadanos.

 

La aceptación de la lógica propia de los actores privados plantea la pregunta acerca de las características que debería tener la escasa inversión estatal. Dado que ésta no está dirigida a enfrentar directamente las necesidades de la población más carenciada, al menos podría orientarse a esas áreas con el objetivo de crear condiciones de mercado que las vuelvan atractivas ante los actores privados.

 

Sin entrar a discutir si los conceptos de polarización y dualización son apropiados para describir los procesos en curso, sí parece posible sostener que la diferenciación social al interior de la ciudad se va ampliando inexorablemente con la afirmación del modelo socioeconómico vigente, y que hay notorias manifestaciones territoriales de esa diferenciación social.

 

Bibliografía

 - Blanco, Jorge; 1996. “Area Metropolitana de Buenos Aires: Transformaciones territoriales en el marco de la globalización". En Revista Latinoamericana de Estudios Urbanos y Regionales (EURE) Nº67. Santiago de Chile, Pontificia Universidad Católica de Chile-Instituto de Estudios Urbanos.

- Buenos Aires (Gobierno de la Ciudad), 1998. Plan Urbano Ambiental de la Ciudad de Buenos Aires.

- CEPA; 1994. Los mapas de la pobreza en la Argentina. Buenos Aires.

- Ciccolella, Pablo; 1998a. “Transformaciones macroeconómicas en la Argentina y reestructuración territorial en la Región Metropolitana de Buenos Aires”. En de Mattos, C.-Hiernaux,  Daniel- Restrepo Darío (comp.). Globalización y  territorio. Impactos y perspectivas. Santiago de Chile, FCE-Universidad Católica.

- Ciccolella, Pablo, 1998b. “Redefinición del espacio en Buenos Aires en el fin de siglo.” En Gorenstein, S.-Bustos Cara, R. Ciudades y regiones frente al avance de la globalización. Bahía Blanca, UNS.

- Gorelik, Adrián; 1999. “Buenos Aires en la encrucijada: modernización y política urbana”. En SCA Revista de arquitectura Nº 194. Periferia. Buenos Aires, SCA.

- Mignaqui, Iliana; 1998. “Dinámica inmobiliaria y transformaciones metropolitanas. La producción del espacio residencial en la región metropolitana de Buenos Aires en los `90: Una aproximación a la geografía de la riqueza”. En Gorenstein, S.-Bustos Cara, R. Ciudades y regiones frente al avance de la globalización. Bahía Blanca, UNS.

- Santos, Milton; 1994. Técnica, Espaço, Tempo. São Paulo, Hucitec.

- Souza, Maria Adélia; 1993. Dinámica imobiliaria: utilização dos estudos e implicações para o planejamento e políticas públicas. São Paulo, mimeo.

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Ponencia presentada en el Segundo Encuentro Internacional Humboldt. Mar del Plata, Argentina. Octubre de 2000.