PRODUÇÃO DE LOTEAMENTOS FECHADOS E ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA NA REGIÃO METROPOLITANA DE BELÉM-PARÁ

Janete Marília Gentil Coimbra de Oliveira

Alexandre Valente Moreira Donato

Luiz Augusto Soares Mendes

Universidade Federal do Pará, Brasil

RESUMO

Os loteamentos fechados representam muito mais do que uma modalidade de habitação, constituindo novos produtos imobiliários, que têm despertado enorme interesse dos promotores imobiliários, pelo fato de contribuírem para o processo de acumulação do capital. Os loteamentos fechados têm tido grande importância na reestruturação das cidades contemporâneas, sendo numerosos os casos na América Latina. Em Belém, desde 1980, ocorreu certa proliferação do número de loteamentos fechados na Região Metropolitana de Belém. Nos últimos vinte anos tem se acelerado essa expansão para os eixos configurados pelas rodovias BR-316 e Augusto Montenegro, assim como as interligações das mesmas com as rodovias Mário Covas, Transcoqueiro, 40 Horas, Estrada do Maguari e Tenoné. Esse intenso processo parece sinalizar uma alternativa para o crescimento da RMB, ou seja, os níveis de especulação imobiliária e valorização do solo urbano deverão se efetivar com intensidade na 2ª Légua Patrimonial, com aumento da área construída e subida de gabaritos. Grandes partes desses empreendimentos localizam-se nas proximidades de importantes áreas comerciais, como shopping centers. Esse processo de expansão urbana deve ser compreendido conectado ao processo de produção do espaço urbano de Belém, pois do contrário não se poderia ter entendimento da totalidade do mesmo. Assim, analisaremos o processo de expansão do mercado imobiliário voltado para a produção de loteamentos fechados, ocorrido nos últimos vinte anos na Região Metropolitana de Belém, no sentido de dimensionar a totalidade deste processo, como também, analisar as principais transformações decorrentes do mesmo na configuração da morfologia da RMB.

ABSTRACT

The allotments closed represent more than one type of housing, establishing new real estate products, which have attracted huge interest from developers, because they contribute to the process of capital accumulation. The allotments have been closed in the restructuring of major contemporary cities, there are numerous cases in Latin America. In Belém, since 1980, there was some proliferation of the number of subdivisions in the metropolitan area closed in Belém in the last twenty years has accelerated this expansion for axis configured by the BR-316 and Augusto Montenegro, as well as interconnections with the same highways Mario Covas, Transcoqueiro, 40 Hours, Road Maguari and Tenoné. This intense process seems to signal an alternative to the growth of RMB, ie the levels of real estate speculation and development of urban land should be effective with intensity in the 2nd Légua Sheet, with an increase in building area and increase of jigs. Large parts of these enterprises are located near major shopping areas like shopping malls. This process of urban sprawl must be understood connected to the production process of urban space in Belém, because otherwise it could not have full understanding of it. Thus, we will analyze the process of expanding real estate market toward the production of blends closed, occurred in the last twenty years in the metropolitan area of ​​Belém in order to scale the whole of this process, but also analyze the main changes arising from the same configuration the morphology of the RMB.Ouvir

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Dicionário

INTRODUÇÃO

Os loteamentos fechados constituem um fenômeno urbano, que não podem ser considerados fatos muito recentes na urbanização ocidental, visto que datam da segunda metade do século XIX (RYBCZSKI, 1996 apud SPOSITO, 2006) e vêm se reproduzindo na América Latina e por todas as metrópoles brasileiras, e requerem estudos pelo fato de serem produtos de grande impacto no mercado imobiliário nas últimas décadas (SPOSITO, 2006).

Além dos loteamentos fechados ou condomínios fechados serem muito numerosos, apresentam uma grande diversidade de formas de produção e uso que acabam constituindo a dimensão de um fenômeno que, como afirma Sposito (Op. cit.), tem tido grande importância na reestruturação das cidades contemporâneas e nas práticas sócioespaciais dos moradores desses espaços e dos estão fora deles.

Muitos autores, como Carlos (1994), Maricato (1996), Luchiari (1999), Sobarzo (1999), Caldeira (2000), Sposito (2006), D’Ottaviano (2006) têm tratado desta temática em cidades paulistas, havendo também, muitos estudos sobre cidades do eixo sul-sudeste do Brasil. O mesmo não acontece sobre cidades de outras regiões brasileiras.

Em Belém do Pará há poucos estudos sobre loteamentos fechados e os que existem não tratam do recente processo que se configura numa verdadeira explosão de empreendimentos desta natureza, nos eixos de expansão urbana da Região Metropolitana de Belém (RMB), especialmente, nas rodovias BR-316 e Augusto Montenegro e interligações das mesmas, como no caso das rodovias Mário Covas, Transcoqueiro, 40 Horas, Estrada do Maguari e Tenoné, que parece, a princípio, constituir a expressão de um intenso processo alternativo de crescimento da RMB, ou seja, os níveis de especulação imobiliária e valorização do solo urbano parecem se efetivar com intensidade na 2ª Légua Patrimonial, tendência, aliás, bastante freqüente nas metrópoles brasileiras.

Desde os anos 1980 do século passado, podemos observar certa proliferação do número de loteamentos fechados na RMB. Entretanto, o que tem ocorrido nos últimos vinte anos, pode ser identificado como uma verdadeira “corrida” para os referidos eixos, citados anteriormente, inclusive, com aumento da área construída para esses empreendimentos, e, até mesmo, subida dos seus gabaritos, chegando a treze pavimentos, o que seria antes inimaginável e não permitido pela legislação urbanística para essas áreas.

Os condomínios fechados, até a pouco tempo eram destinados à moradia para a classe alta ou média alta e localizados em grandes áreas das zonas periféricas da RMB, como o Green Garden, Lago Azul, Green Ville I e II, Christal Ville. Atualmente, os condomínios fechados atendem principalmente a outras classes sociais, especialmente à classe média e possuem características bastante distintas (gleba, unidade habitacional, serviços coletivos), ou seja, apesar de terem numerosos itens de lazer, apresentam-se verticalizados, com unidades habitacionais que não ultrapassam 90m. Observa-se também a franca ascensão da classe média C que está aproveitando o Programa Minha Casa, Minha Vida para adquirir a casa própria.

A proliferação desses condomínios fechados nos últimos vinte anos tem modificado a configuração espacial da RMB. O padrão centro rico versus periferia pobre, que caracterizou a RMB até 1970, alterou-se nas últimas décadas. Porém, ao observarmos a localização desses novos condomínios fechados, podemos verificar a manutenção, em parte, do modelo centro-periferia, onde o centro é a cidade de Belém e a periferia, os outros municípios da RMB.

A partir da construção dos primeiros conjuntos habitacionais em Belém na década de 1960, a RMB passou por um intenso processo de transformação. Primeiramente, porque ocorreu a transição do espaço rural para o urbano. Segundo Lima (2002), a política habitacional que se inicia, nos final dos anos 1960, é a força motivadora para as mudanças. Na periferia, glebas de voltadas para os únicos prolongamentos viários da Primeira Légua Patrimonial serviram como orientação para a configuração da nova cidade. Os projetos para os conjuntos habitacionais deveriam atender ao espaço construído, regulamentado pelo sistema financeiro do extinto Banco Nacional da Habitação (BNH).

As normas urbanísticas a serem seguidas, a partir dos anos 1970 em Belém, se basearam no controle de densidade do uso do solo. Procurou-se com a ocupação da periferia descentralizar a Primeira Légua Patrimonial. Apesar do argumento ser bastante aceito, a ocupação da periferia era conseqüência de fatores econômicos e também políticos relacionados ao governo de 1964 (LIMA, 2002).

Os conjuntos habitacionais construídos na Augusto Montenegro atraíram outros empreendimentos, incluindo tipologias condomínios, nas décadas de 1980 e 1990. Esta rodovia passa, então, a ser um vetor de ocupação da periferia, servindo de suporte para a ocupação periférica, fragmentada através dos conjuntos habitacionais e condomínios fechados.

A tipologia de condomínios fechados e de luxo, começaram a alterar, no final dos anos 1980, a paisagem da periferia com a consolidação dos conjuntos habitacionais e a implantação da infra-estrutura. Além da infra-estrutura instalada nas rodovias, outros fatores, como a existência de mercado para empreendimentos voltados à classe de renda mais alta, que procurava alternativas para a ocupação de edifícios altos de luxo no interior da Primeira Légua Patrimonial.

Os conjuntos habitacionais representaram nos anos 1970, a forma de desenvolver a periferia. No final dos anos 1980, os condomínios de luxo surgiram como uma nova tendência deste processo. Os conjuntos habitacionais são fundamentais para a ocupação da periferia, em detrimento da falta de acessibilidade ao centro.

Muitos autores discutem sobre os condomínios fechados, como forma de morar e os associam ao racionalismo, na medida em que criam um ambiente urbano desconectado dos elementos da cidade real, objetivando a eficiência. O espaço é planejado para um homem ideal e visa cumprir suas funções básicas. É também uma solução universal, independente da localização, já que pode ser localizado em qualquer lugar (SANTOS, 1981 apud LIMA, 2002).

            O aquecimento do mercado imobiliário no que se refere aos investimentos para a produção de condomínios fechados parece estar muito atrelado à apropriação de imagens que a incorporação imobiliária tem usado para vender esses empreendimentos, no sentido de que se refere Santos (1981 apud LIMA, 2002), como também, das imagens que os moradores ou moradores em potencial têm da cidade. Como bem coloca Sposito (2006), trata-se da concepção de que o mundo urbano está fortemente associado aos ideais de moderno e novo, vinculados à vida metropolitana.

            Por outro lado, a incorporação imobiliária se aproveita dessa apelação e não promove apenas a construção de condomínios fechados, mas vende também, um “novo estilo de vida” e o que pode caber no bolso do consumidor, tirando proveito, em muitos casos, do Programa Minha Casa Minha Vida, para empreendimentos mais populares. Observa-se ainda, que esses empreendimentos oferecem muitas opções de lazer, chegando a se constituírem em verdadeiros clubes privativos condominiais e procuram assimilar princípios de sustentabilidade no uso de espaços verdes e de consumo da água.

A princípio, observa-se também que esses empreendimentos têm sido lançados ou construídos nas proximidades de outros importantes empreendimentos comerciais, como shopping centers que já estão sendo construídos, como o Parque Shopping Belém, na rodovia Augusto Montenegro e o Shopping Bosque Belém, ambos com previsão de inauguração para  2012 e áreas comerciais e até mesmo, às proximidades de avenidas que permitem um acesso mais rápido à área central, como está sendo o caso de lançamentos próximos à Avenida Independência. Estes elementos referidos têm contribuído para a valorização destes empreendimentos, e inclusive, para a subida de seus preços no mercado.

  A partir dessa caracterização, formulamos as seguintes questões que nortearão este artigo: Por que o mercado imobiliário tem investido em numerosos empreendimentos na forma de condomínios fechados para as rodovias BR-316 e Augusto Montenegro nos últimos vinte anos? Por que as empresas imobiliárias optaram por empreendimentos na forma de condomínios fechados para as Rodovias BR-316 e Augusto Montenegro? Quais as estratégias usadas pelo mercado imobiliário para atrair a clientela dos condomínios fechados?

            Portanto, este artigo pretende analisar o processo de expansão do mercado imobiliário voltado para a produção de condomínios fechados, ocorrido nos últimos vinte anos na RMB, no sentido de dimensionar a totalidade deste processo, como também, analisar as principais transformações decorrentes do mesmo na configuração da morfologia da RMB. Também nos interessa aqui compreender os fatores responsáveis pelo processo de expansão do mercado imobiliário voltado para os  condomínios fechados nas rodovias BR-316 e Augusto Montenegro, como também, entender os motivos que levaram as empresas imobiliárias a optar por esta forma de empreendimento e identificar as estratégias usadas pelas empresas imobiliárias para atrair a clientela dos condomínios fechados.

             Para dar conta dessa abordagem, indicamos, inicialmente, o Materialismo Histórico e Dialético, pois acreditamos que a complexidade da temática se adéqua a este método, na medida em que tentaremos compreender como vem se processando a expansão urbana da RMB, nos eixos da BR-316 e Augusto Montenegro, através dos condomínios fechados. Para tal, procuraremos identificar os agentes produtores deste espaço urbano, como se realizam suas ações, assim como os fatores que têm contribuído para tal. Faz-se necessário a compreensão do ponto de vista teórico-metodológico, do papel desta forma de produção do espaço, que provavelmente explica o acelerado crescimento da RMB, como também, os níveis de especulação imobiliária e valorização do solo urbano que estão se efetivando na 2ª Légua Patrimonial.

  Dessa forma, tentamos trabalhar com a orientação de que o processo acelerado de expansão urbana da RMB nas áreas a serem estudadas, deve ser explicado, provavelmente, pelo fato de ser esta uma área metropolitana, da única região metropolitana da Amazônia, que reflete de forma concentrada, muitos processos regionais, nacionais e interesses internacionais.

   Para tal, usamos conceitos já trabalhados pela orientação teórico-metodológica indicada como: agentes imobiliários, promoção imobiliária, especulação imobiliária, incorporação imobiliária, renda da terra, segregação residencial e outros que ainda poderão ser necessários para dar conta desta proposta a ser estudada.  

            Quanto aos procedimentos metodológicos, realizamos levantamento bibliográfico e documental, levantamento de campo, quando aplicamos entrevistas e questionários, procedemos à sistematização de dados obtidos, a fim de facilitar a análise dos dados. 

PRODUÇÃO DO ESPAÇO URBANO DE BELÉM

O processo de expansão urbana através de condomínios fechados, evidentemente, não pode ser compreendido de forma desconectada do processo de produção do espaço urbano de Belém, em detrimento de não se ter o entendimento da totalidade do mesmo. 

            Desta forma, nos reportaremos resumidamente ao processo de produção do espaço urbano de Belém, que foi condicionado por sua localização numa extremidade continental, limitada pela baía de Guajará e pelo rio Guamá, assim como pela configuração de seu sítio urbano, entrecortado por numerosos igarapés, produzindo uma área reduzida para a população, que ficou limitada pelo cinturão institucional que delimitava a 1ª Légua Patrimonial. Assim, a ocupação do solo no espaço intra-urbano de Belém atingiu níveis de alta densidade, quando o preço do metro quadrado ficou muito caro, assim como, a disponibilidade dos terrenos também se tornou problemática, especialmente para grandes empreendimentos.

A produção do espaço urbano de Belém tem se realizado, desde os primórdios da cidade, através de diversas obras complexas de engenharia, que promoveram transformações na sua morfologia urbana, pelo fato da inadequação de seu sítio, que apresentava baixo nível altimétrico, com nível médio de 14 m e extensas áreas alagadas, daí os processos de ensecamento e canalização de igarapés, aplainamento de elevações, terraplenagem de áreas baixas e macrodrenagem, que garantiram a recuperação de extensas áreas de suas baixadas (OLIVEIRA, 2010), visto que o principal interesse da Coroa portuguesa era a exploração dos recursos naturais da colônia e a defesa dos mesmos.

Essas numerosas intervenções produziram grande parte do espaço da cidade, e podem ser identificadas na morfologia urbana da cidade. Sua descrição permitirá ver a rica diversidade das paisagens urbanas (CAPEL, 2002), portanto, as diversas espacialidades e temporalidades. Capel (Op. cit., p. 20), ao referir-se à morfologia urbana afirma que:

La morfologia urbana, el espacio constuido refleja la organización econômica, la organización social, las estructuras políticas, los objetivos de los grupos sociales dominantes. Solo hay que saber leer. Porque, efectivamente, el paisaje puede leerse como un texto, tanto en el sentido actual como en el originário (es decir, tejido, de textum, particípio de texo, tejer). El paisaje es una espécie de palimpsesto, es decir que, como en un manuscrito que conserva huellas de una escritura anterior, hay em él partes que se borran y se reescriben o reutilizan pero de lãs que siempre quedan huellas. Y es un espacio tejido cuya trama y urdimbre hay que saber reconocer.

No variado processo intervencionista se inclui a alocação de infra-estrutura, levando à expansão, a uma melhor circulação intra-urbana, e, conseqüentemente, à valorização do espaço da cidade.

A produção do espaço da cidade foi se realizando lentamente, com uma malha urbana orientada a partir do rio e da baía de Guajará, sempre contornando as áreas baixas constituídas pelos igarapés, valorizando, portanto, as áreas de cotas mais altas.

A partir do final do século XIX, por ocasião do apogeu da produção da borracha, a cidade vai ser beneficiada por uma série de equipamentos e infra-estrutura urbana, como linha de bonde, iluminação pública, praças, grandes prédios, bancos, um belo teatro etc.

O crescimento de Belém a partir da década de 1960 levou à expansão da cidade para a 2ª Légua Patrimonial, através dos conjuntos habitacionais, permitida pela abertura da BR-316, que liga Belém a Brasília. A partir de então, esta expansão foi se consolidando até a formação de sua região metropolitana. O adensamento intra-urbano da área central produziu a valorização dos terrenos, em virtude também dos equipamentos e serviços nela instalados e levou a população de baixa renda a se instalar nos municípios vizinhos. Grandes conjuntos habitacionais e áreas de ocupação proliferaram especialmente na área de expansão imediata, no Município de Ananindeua.  

A RMB foi criada por lei complementar federal em 1973, sendo alterada em 1995. Em 2010, a RMB, possuía 2.133.975 habitantes (IBGE, 2009), compreendendo os municípios de Ananindeua, Belém, Benevides, Marituba, Santa Bárbara do Pará e Santa Isabel do Pará. A RMB é a única região metropolitana da região Norte e uma das cinco maiores regiões metropolitanas brasileiras. Como pode-se ver na Fig. 1, a imagem enfatiza a tendência em potencial para sua expansão para o eixo da BR-316, para os municípios vizinhos de Ananindeua, Marituba, Benevides e Santa Bárbara do Pará.

Fig. 1. Localização de Belém e da RMB.

Fonte: http://upload.wikimedia.org/wikipedia

A expansão da RMB tem sido estudada por Trindade Jr. (1998), quando detectou a forma dispersa e fragmentada da expansão metropolitana. Da década de 1980 aos dias de hoje, a RMB tem apresentado intenso crescimento e adensamento, verificando-se nas últimas décadas uma reprodução de numerosos condomínios fechados que têm promovido grandes transformações na RMB, promovendo um espraiamento da mancha urbana para o interior, na direção dos eixos de expansão, especialmente através da horizontalização, ou seja, via expansão de sua periferia metropolitana.

Outra forma de expansão que tem se verificado na RMB tem se dado através do processo de verticalização, especialmente na sua área central. O adensamento vertical pode ser facilmente detectado por seu skyline, chegando a alturas máximas permitidas pelo Ministério da Aeronáutica, de 120m ou 40 pavimentos.  

PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA NA PRODUÇÃO DE CONDOMÍNIOS FECHADOS

            A cidade capitalista viabiliza/engendra a reprodução ampliada do capital. A especulação imobiliária é presente nas nossas cidades, especialmente, nas metrópoles. O mercado imobiliário necessita da constante renovação urbana para que se efetive essa reprodução do capital.

O espaço urbano de Belém passa por enormes mudanças com relação a novos processos, novas formas de produção do espaço, que têm transformado a sua morfologia. Essas transformações se devem às ações dos agentes produtores do espaço urbano que estão constantemente inovando em suas ações, a fim de encontrar novas formas de obter a renda da terra. Evidentemente, que se trata de um espaço metropolitano, e, portanto, onde o capital encontra terreno fértil, como também, conforme Ascher (2004), esses espaços têm que se adaptar às novas exigências do novo urbanismo, que pensa a cidade para exercer novas funções sociais.

            A especulação imobiliária vinculada à renovação urbana tem expulsado as camadas mais pobres do centro da cidade, expandindo a área urbana mais valorizada através dos empreendimentos verticalizados na área central. Ocorre que a especulação imobiliária precisa ser renovada por novos processos que retroalimentem a reprodução do capital. Assim, como os preços do solo urbano na área intra-urbana encontram-se muito elevados e já não há grandes áreas para a alocação de empreendimentos de grande porte, como também, chegaram outras empresas imobiliárias de São Paulo, que também vieram disputar fatias de mercado na RMB, tornando a apropriação do solo urbano muito complexa e objeto de forte disputa em Belém.

            Em virtude de ser a função de gestão do capital de circulação exercida pelo incorporador, ou seja, ele é a chave de todo o processo de produção e circulação, visto que permite a transformação do capital-dinheiro em terreno ou edificação (RIBEIRO, 1997), significa dizer que é importantíssimo identificarmos este agente e suas ações na produção condomínios fechados nas áreas a serem estudadas da RMB.        

As desigualdades sociais e a segregação urbana mostram um espaço urbano evidentemente desigual. Neste sentido, os investimentos imobiliários concentram-se no centro da cidade, deixando a área periférica da cidade em déficit habitacional, que chega atingir defasagens na RMB de aproximadamente 20,45% (COHAB, 2010), produzindo uma crise habitacional, especialmente na periferia.

            Nessa conjuntura, implantam-se e ampliam-se empreendimentos que dêem conta da enorme demanda por habitação na periferia da cidade, ou na RMB. Daí verificarmos que a proliferação de conjuntos habitacionais e condomínios fechados nos dois eixos principais da cidade, ou seja, nas rodovias BR-316 e Augusto Montenegro, como importante alternativa para solucionar inicialmente a falta de habitação, assim como de expansão, principalmente do capital imobiliário. Na rodovia Augusto Montenegro o processo é mais intenso que o da BR-316, pelo fato de a primeira apresentar uma série de vantagens: 1) É um corredor mais antigo e está mais próxima do centro da cidade; 2) Possui uma série de empreendimentos comerciais já estabelecidos e outros empreendimentos se estabelecendo, como um shopping center; 3) Possui quatro vias de acesso ao centro da cidade (Rua da Marinha, Av. Centenário da Assembléia de Deus (ex-Independência), Rodovia do Tapanã e Rodovia Arthur Bernardes e 4) É um corredor urbano metropolitano que possui um tráfego intenso, entretanto, menos pesado que o da BR-316, por este estar na saída da cidade e portanto, acaba recebendo um tráfego de natureza inter e intra-estadual.

            A rodovia Augusto Montenegro possui uma história centenária. Ela surgiu como um ramal da Estrada de Ferro Belém-Bragança, na segunda metade do século XIX e tinha o distrito de Icoaraci, anteriormente denominada Vila Pinheiro, como ponto final desta ferrovia. Durante muitas décadas a rodovia foi pouco habitada, quando eram numerosas e imensas suas áreas verdes, especialmente áreas institucionais, da Marinha, da Aeronáutica, assim como, áreas de preservação protegidas como Áreas de estoque pelo Plano Diretor.

            Há uma nítida transição de um passado rural para um presente urbano, feita de forma dissociada da identidade do passado do lugar, visto que a paisagem é um verdadeiro registo deste fato, como já foi referido. A situação fundiária anterior é o elemento mais ativo nesta transformação. A divisão de propriedades é responsável pela continuidade das formas de ocupação de glebas anteriormente rurais (LIMA, 2002), que caracterizaram esses espaços marcados pela transição de uma forma para outra. SPOSITO (2006) também reporta-se a este fato, quando enfatiza a transição das parcelas de espaço rural para se tornarem urbanos, via loteamentos periféricos.

            Os conjuntos habitacionais construídos na rodovia Augusto Montenegro estimularam outras tipologias condomínios nas décadas de 1980 e 1990. Esta via passou a orientar a ocupação da periferia, servindo de suporte para a ocupação periférica fragmentada através dos conjuntos e condomínios (LIMA, 2002).

.           Os conjuntos habitacionais fazem parte das estratégias do Plano Diretor da Grande Belém, e segundo Lima (op. cit.), os conjuntos são expressões do contexto político do início dos anos 1970, ou seja, eram formas para tentar resolver os sérios déficits habitacionais de Belém.

Nos últimos trinta anos começou a se deflagrar um processo de ocupação a partir da construção do Conjunto Residencial Nova Marambaia, no bairro da Marambaia, localizado no perímetro inicial deste bairro, na fronteira com a 1ª Légua Patrimonial, na década de 1960. Esse conjunto da COHAB representou um marco importante até mesmo para sinalizar a expansão da cidade para a 2ª Légua Patrimonial. Dentre os conjuntos habitacionais mais antigos destacam-se além do citado anteriormente, o Panorama XXI, o Satélite, o Conjunto Maguari, o Tapajós, o Orlando Lobato e o Parklândia. A construção do conjunto Satélite foi concluída em 1984 e constitui-se em um projeto previsto para contemplar a habitação social no município de Belém nesta rodovia. Outras opções foram realizadas na forma de conjuntos habitacionais verticalizados, voltados para a habitação social, como é o caso do Natália Lins e Panorama XXI.

Em descompasso com os condomínios para as habitações sociais, foram construídos também os condomínios fechados de luxo, dentre eles, o Green Garden, os Greenville I e II e o Greenville Exclusive.

            A intensa corrida imobiliária para a Augusto Montenegro pode ser explicada pelo fato de que essa rodovia tornou-se um importante corredor urbano metropolitano, no limite da fronteira do Município de Belém com o de Ananindeua, apresentando intenso tráfego diário, por onde circulam mais de 30 linhas de ônibus (CTBEL, 2011) e veículos particulares, e pelo fato de ser ela um vetor de acesso a numerosos conjuntos habitacionais e a um gigantesco conjunto habitacional, a Cidade Nova, ao centro da cidade. Ainda se soma uma série de serviços: Delegacia, hospital, Unidade de Saúde da Marambaia, escolas particulares, estaduais, uma faculdade, curso de inglês, feiras, supermercados, numerosas e grandes farmácias, além de equipamentos como: praças, Planetário do Pará, Estádio Mangueirão, Fórmula Kart, clubes, casas de show e Estação de Tratamento de Água.

Somando-se a isso tudo, a necessidade de novos espaços de expansão para o capital imobiliário e a expansão da metrópole que cada vez mais se extrapola para os municípios vizinhos da RMB, especialmente Ananindeua, adensando-a, consolidando-a. Deve-se ressaltar que grande parte do estímulo imobiliário para a rodovia Augusto Montenegro tem sido direcionado através do Programa Minha Casa, Minha Vida, visto que grande número de construtoras têm aproveitado os incentivos federais do PAC (Programa de Aceleração do Crescimento) a este programa para barganhar essa fatia do mercado imobiliário. Em outras palavras, tem ocorrido um verdadeiro boom imobiliário na produção de condomínios para uma classe média solvente, denominada faixa C, que pode assumir um financiamento da Caixa Econômica Federal e assim, realizar o sonho da casa própria, assumindo módicas parcelas mensais e usufruir de parcelas financeiras dadas em contrapartida pelo governo federal.  

            Portanto, no entorno dessa rodovia residem mais de 450 mil habitantes (Diário do Pará, 12/05/2011), parcela muito representativa do total da cidade. A previsão é de que este processo se acelere em virtude de duas grandes obras: o Centro de Convenções da Igreja Assembléia de Deus, o maior da capital, que funcionará não só para eventos religiosos e o Parque Shopping Belém. O primeiro foi inaugurado em junho do corrente ano e este último deverá ser inaugurado no primeiro semestre de 2012. O shopping se localiza ao lado de um grande condomínio residencial verticalizado com doze blocos de doze pavimentos, o Chácara Montenegro.

            Em virtude dos fatores já descritos, a intensa procura por terrenos e imóveis na rodovia Augusto Montenegro e seu entorno tem sido muito grande, o que tem provocado uma elevação no preço do metro quadrado, que tem variado entre R$ 3 mil a R$ 3,5 mil, em média. Conseqüentemente, a valorização dos imóveis verticalizados, na forma de condomínios fechados tem sido uma constante. Em geral, os apartamentos desses empreendimentos variam de dimensão, na faixa de 69 a 89 metros quadrados, cujos preços oscilam entre R$160 mil a R$ 280 mil Reais e têm apresentado numerosos itens de equipamentos de lazer, como piscinas (adulto e infantil), salão de festas, área de fitness, quadra de esporte etc. Alguns deles chegam a oferecer mais de vinte itens de lazer, constituindo um verdadeiro clube, tantas são as opções.

            A ação dos agentes imobiliários tem sido principalmente a de se associarem em empreendimentos de maior porte, como no caso de condomínios de maior número de blocos verticalizados. Neste caso, há a atuação de pelo menos três empresas, uma incorporadora e/ou construtora, e pelo menos duas empresas que comercializam os empreendimentos. Algumas delas, como a Chão & Teto, associada à Brasil Brokers tem assumido importante espaço no mercado imobiliário, na etapa da comercialização. Observa-se também, que quando se trata de empreendimentos mais populares, vinculados ao Programa Minha Casa, Minha Vida, a grande maioria das construtoras estão envolvidas, até mesmo aquelas que só construíam anteriormente imóveis de alto padrão na área central da cidade.

   Enfim, a compreensão da intensa expansão na RMB, através de condomínios fechados de diversas tipologias e dimensões, devem ser indicativos não só do processo acelerado e alternativo de crescimento da RMB, como também, dos níveis de especulação imobiliária e valorização do solo urbano que deverão se efetivar com intensidade na 2ª Légua Patrimonial, além do que, poderão refletir processos externos de expansão capitalista, que se manifestam localmente.

CONCLUSÃO

            Do exposto, podemos enfatizar que Belém apresenta uma tendência semelhante àquela que tem se verificado na grande maioria das cidades brasileiras, pelo fato de estar a especulação imobiliária vinculada ao processo de renovação urbana, daí ter ocorrido a expulsão das camadas mais pobres do centro da cidade, a fim de que possa se expandir a área urbana mais valorizada através dos empreendimentos verticalizados na área central. A necessidade de reprodução do capital imobiliário é renovada por novos processos que retroalimentam a reprodução do capital.

            Em Belém, a rodovia Augusto Montenegro tem representado e sinalizado a forte tendência para a expansão imobiliária de uma forma muito incisiva. Esta tendência é subsidiada por intenso marketing das empresas imobiliárias que usam o slogan “Venha morar no novo centro de Belém”. Em virtude da alocação da infra-estrutura e dos equipamentos urbanos que estão sendo instalados nesta rodovia, cujas laterais constituem verdadeiros canteiros de obras, assim como no ritmo acelerado com que estão sendo construídas, brevemente Belém, ou melhor, a RMB deverá ter um novo centro.

            Em virtude da saturação e dos altos preços dos terrenos na área central da cidade, a expansão imobiliária para a rodovia Augusto Montenegro tem sido uma solução encontrada pelas empresas imobiliárias, ainda que se desvirtue dos princípios da legislação prevista para a ocupação das margens desta rodovia, que outrora não permitia a subida de gabaritos.  

            A escolha da rodovia Augusto Montenegro para a expansão imobiliária também pode ser compreendida pela transformação dessa rodovia em um importante corredor urbano metropolitano, no limite da fronteira do Município de Belém com o de Ananindeua, possuindo intenso tráfego, que permite acesso a numerosos conjuntos habitacionais e a um gigantesco conjunto habitacional, a Cidade Nova, ao centro da cidade. Ainda se acresce numerosos serviços para atender os moradores dos numerosos conjuntos habitacionais localizados na área de expansão da RMB.

   Assim, o entendimento da intensa expansão na RMB, através de condomínios fechados de diversas tipologias e dimensões constituem indicativos do processo acelerado de crescimento da RMB, como também, da intensa especulação imobiliária e valorização do solo urbano que estão se efetivando na área de expansão da RMB, e provavelmente poderão indicar desdobramentos de processos externos de expansão capitalista, que se manifestam localmente.

REFERÊNCIAS

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