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Asunto:[encuentrohumboldt] 265/10 - Suelo Urbano y valor inmobiliario
Fecha:Sabado, 16 de Octubre, 2010  20:45:35 (-0300)
Autor:Encuentro Humboldt <encuentro @..............org>

 

Suelo Urbano y valor inmobiliario. Particularidades en ciudades intermedias[1]

 

Beatriz DILLON

Beatriz COSSIO

Leticia GARCIA

Claudia LAUSIRICA

Daila POMBO

Gabriela SARDI

 María Lucrecia FILOMÍA 

 

 

Resumen

El valor del suelo urbano resulta de un entramado complejo de relaciones que vinculan la circulación del capital, las lógicas empresariales del mercado inmobiliario, los mecanismos de intervención del Estado en la formulación de políticas que tienen implicancias en el territorio y las nuevas concepciones de valor otorgadas por los demandantes fruto de una estimación subjetiva. Este entramado ha modificado las lógicas tradicionales de fijación de valor generando un proceso de valorización o desvalorización de zonas urbanas que no se condicen con las corrientes tradicionales de estudio.

Este trabajo pretende, por un lado reconocer factores de singularidad y de competitividad dependientes de los mecanismos financieros y comerciales del capital inmobiliario que inciden en la valorización del suelo urbano, así como identificar el rol de agentes, promotores, desarrolladores y demás  actores sociales que operan en el mercado.

El valor intrínseco y el valor de contexto se ve ampliado por una variedad de procesos sociales emergentes devenidos, por un lado, de las facilidades o dificultades para obtener una porción de suelo urbano y por otro, de las diferencias de valor en distintos sectores de la ciudad generados por procesos actuales que incorporan características cargadas de simbolismos propios del ascenso social de algunos sectores de las clases medias. 

El capital financiero invertido en bienes inmobiliarios incide no solamente en el mercado de la tierra sino también, en el crecimiento físico de las ciudades y en su desarrollo económico y social, profundizando procesos de fragmentación socioterritorial. Este fenómeno, propio de las áreas metropolitanas se reproduce, en los últimos años, en las ciudades intermedias.

La incidencia del Estado a través de acciones públicas, inversiones en infraestructura y equipamientos, en la definición de la normativa urbana y como comprador de grandes superficies de tierra, adquiere relevancia a la hora de incorporar componentes al análisis.

En esta presentación se exponen algunas consideraciones teóricas que enmarcan el análisis de las variaciones del valor del suelo urbano aplicadas en la ciudad de Santa Rosa – La Pampa-, a fin de identificar los factores básicos de incidencia, reconocer el rol de los agentes y/o actores involucrados, las prácticas que se utilizan para la fijación de valores y cómo influyen en la significación/resignificación de los lugares.

 

Abstrac

Urban land and property value. Peculiarities in intermediate cities

The value of the urban land ensues from a complex studding of relations that link the movement of the capital, the managerial logics of the real-estate market, the mechanisms of State intervention in the formulation of policies that have implications in the territory and the new conceptions of value granted by the plaintiffs involving of hedonic value that results from a subjective estimation. This studding has modified the traditional logics of fixation of value generating a process of valuation or devaluation of urban zones that not harmonize with the traditional currents of study.

This paper aims, first to recognize factors of singularity and of competitiveness depend on financial and commercial mechanisms of the real-estate capital who affect in the valuation of the urban land, as well as to identify the role of agents, promoters, developers and other social actors who operate on the market.

The intrinsic value and the value of context is extended by a variety of social emergent developed processes, first, of the facilities or difficulties to obtain a portion of urban land and for other one, of the value differences in different sectors of the city generated by current processes that incorporate characteristics loaded with own symbolisms of the social ascent of some sectors of the middle classes.

The financial capital invested in real-estate goods impact not only on the market of the land but also, in the physical growth of the cities and in his economic and social development, deepening processes of social and territorial fragmentation. This phenomenon, typical of the metropolitan areas it reproduces, in the last years, in the intermediate cities.

On the other hand, the incidence of the state through public equity investments in infrastructure and equipment, in the definition of urban regulations and as a buyer of large areas of land, also becomes relevant when incorporating components analysis.
In this presentation there are exposed some theoretical considerations that frame the analysis of the variations of the value of the urban land applied in the city of Santa Rosa - La Pampa-, in order to identify the basic factors of incident, to recognize the role of the agents and / or involved actors, the practices that are in use for the fixation of values and how they influence the significance / signification of places.

Características del valor: las mutaciones teóricas y las particularidades según el lugar.

El significado de valor se ha ido modificando de acuerdo a los cambios del devenir histórico. Las diferentes escuelas económicas han otorgado los lineamientos básicos que permiten las formas de abordaje, las que se han visto modificadas y ampliadas frente a los nuevos comportamientos del mercado y de los individuos, dándole un nuevo significado a la conformación del valor.

Desde la concepción de la teoría clásica, los bienes poseen el valor de acuerdo a su utilidad y el precio es el fijado por el mercado de acuerdo al poder de compra sobre otros bienes. A estas consideraciones se las denominó valor de uso y valor de cambio.

A mediados del siglo XX, la dinámica expansiva impuesta por el modelo  keynesiano –basado en la inversión pública de sesgo redistributivo- mutó hacia un modelo de acumulación flexible globalizado que impuso lógicas de crecimiento económico y competitividad privada, que recayeron ostensiblemente en los centros urbanos.

A partir de los años ’90, estas transformaciones se visibilizaron rápidamente y en forma más destacada en las grandes ciudades metropolitanas. Los procesos de producción y consumo del espacio urbano fueron dominados por una dinámica de acumulación del capital con un extraordinario despliegue en ritmos temporales acelerados.

Los cambios tecnológicos, político-económicos y socio-culturales, producto de la denominada globalización, crean procesos cada vez más proclives a la segregación del tejido social lo que genera obstáculos para la reunión, el encuentro de personas o para la apropiación de objetos de consumo colectivo. La dependencia de mercados financieros y comerciales y el desarrollo de estrategias y condiciones de competitividad que favorecen la radicación de inversiones en las ciudades metropolitanas, acentúan aún más las desigualdades y la fragmentación territorial y social del espacio urbano.

La creciente concentración y acumulación del capital y las nuevas lógicas de consumo ejercen, cada vez más, su influencia en el territorio que se materializa en el capital inmobiliario o capital “fijado a la tierra” con la creación de nuevas artificializaciones a través de infraestructuras físicas susceptibles de facilitar el movimiento y la circulación de éste.

Las ciudades que controlan los flujos de capital e información, cumplen funciones de comando o dirección de estos movimientos, así como de otras actividades relacionadas con las innovaciones tecnológicas y los servicios avanzados. La implantación de una lógica de mercado en la organización territorial produce diferenciaciones en el territorio creando áreas articuladas, valorizadas y dinámicas y otras marginadas, desestructuradas y debilitadas con serias dificultades para su funcionamiento.

En las ciudades intermedias, la dinámica y los procesos globales de reestructuración económica impactan de igual manera y exigen decisiones acordes con el rol que desempeñan en el territorio. Las funciones que despliegan estas ciudades son múltiples: como centros abastecedores de bienes y servicios especializados, como nodos de variados intercambios sociales, económicos y culturales, como articuladoras de flujos que conectan a las redes globales y regionales, entre otros. En su mayoría, alojan distintos niveles de la administración de gobierno local y provincial mediante los cuales se canalizan las diversas demandas de amplios sectores de la población.

El impacto de la dinámica del cambio urbano en las ciudades intermedias generó respuestas y estrategias que, por un lado, se alinean con las políticas globales y, por otro, presentan tendencias particulares asociadas con la definición de nuevas prioridades, reorientaciones y cambios en la instrumentación de la intervención, los usos y el valor que se le asigna al suelo urbano. 

La ciudad de Santa Rosa, capital de la provincia de La Pampa, se encuentra en el rango descripto, por sus funciones y roles a partir de una (re)asignación de actividades y decisiones que la sitúan en una posición privilegiada en lo que se refiere a la conexión con otros centros de la red nacional, regional y con  pequeños centros del entorno rural.

Los agentes que intervienen en la fijación de valor del suelo urbano y los factores básicos que inciden en su formación generan prácticas diferenciales en el proceso de significación/resignificación de nuevos lugares.

Por otra parte, el Estado adopta un rol regulador del mercado, no sólo a través de acciones públicas, tales como las inversiones en infraestructura y en equipamiento y la normativa urbana, sino también como comprador de grandes superficies de tierra para el emplazamiento de conjuntos de viviendas sociales.

Se trata, entonces, de dilucidar si estos factores, condiciones de competitividad, agentes y actores sociales dependientes de los mecanismos financieros y comerciales aportados básicamente por el auge del capital inmobiliario, acentúan procesos de desigualdad y fragmentación territorial y social.

 

Factores que intervienen en la determinación del valor del suelo

José Ferrando Corell (2004), nos invita a reflexionar sobre distintos aspectos que pueden influir en la alteración del valor del suelo. Se reconocen valores de orden intrínseco como los que derivan de las características propias del terreno y los de orden extrínseco como aquellas externalidades que circundan al mismo a las que debe agregarse el valor propio del funcionamiento del mercado.

Con respecto al valor intrínseco, el autor considera aspectos vinculados con la constitución geotécnica de los terrenos que representa su capacidad portante, que se traduce en valor de acuerdo al uso y tipología edificatoria, el estado de conservación, la posibilidad de uso efectivo inmediato o no y el máximo aprovechamiento de sus dimensiones físicas (Ferrando Corell, 2004).

Otro elemento primordial lo constituyen las condiciones externas referidas a la dotación de servicios públicos tanto sea en calidad y cantidad, la accesibilidad al centro de la ciudad, la infraestructura básica y las condiciones socioeconómicas de los grupos que habitan las áreas circundantes. Pero, la externalidad física basa, también, los fundamentos de valor en otras cuestiones vinculadas con los servicios educativos, de salud, comerciales, administrativos y los espacios de ocio, entre otros.

A todo esto es necesario sumar las condiciones de mercado que, se presenta segmentado, imperfecto y heterogéneo.

Para superar esta dicotomía clásica de valor, hemos detectado la ocurrencia de otros factores que van dando forma a lo que hemos denominado valor hedónico como aquel que contiene a ambos (intrínseco y extrínseco) más una serie de simbolismos y significaciones propias de la percepción de los sujetos demandantes que van imponiendo nuevos valores que escapan a las cuestiones tradicionales del mercado.

En este sentido y para fundamentar nuestra propuesta, en un trabajo reciente pusimos en discusión esta nueva consideración teórica sobre la base de las investigaciones recientes en una ciudad intermedia (Santa Rosa, La Pampa)[2].

La ecuación tradicional, que vinculaba el costo del suelo urbano según su distancia con el

centro de la ciudad –el valor disminuye a medida que la distancia al centro aumenta-, ha

variado sustancialmente. La intervención de otros factores como la necesidad de alejarse de la ciudad hostil -no contenedora e insegura- y de tomar mayor contacto con elementos de la naturaleza, ha contribuido a un cambio sustancial del valor referencial del suelo urbano y la intervención de componentes perceptivos sociales que valorizan o desvalorizan las áreas de expansión urbana. En la fijación de precios se conjuga, entonces, la disposición a pagar, por parte de los consumidores y la valoración que se hace de las características particulares que el lote presenta o las bondades del entorno geográfico-paisajístico.

Por otro lado, el rol desempeñado por los desarrolladores inmobiliarios, también va mutando de acuerdo a estas nuevas características. Los nuevos emprendimientos residenciales están muy atentos en compatibilizar las representaciones sociales de los futuros residentes con las ofertas residenciales. En este caso el sector inmobiliario opera como creador –o recreador- de imágenes y representaciones de los consumidores a la hora de resolver los nuevos emprendimientos. La transición de la fijación del valor del suelo de recurso productivo a recurso escénico como elemento para construir la atractividad, desencadena el aumento de la demanda por parte de sectores sociales en ascenso –o de clases medias-alta ávidos de construir un estilo de vida alejado de los grandes centros urbanos (González Maraschio, 2007).

En estas circunstancias, las estrategias del negocio inmobiliario han sido alteradas. El mercado se maneja de manera compleja, dónde el valor previo de transacción es relativizado, desaparece el precio por metro cuadrado del terreno y el precio definitivo surge de compatibilizar los intereses de la oferta con la disposición a pagar por parte de la demanda una vez conocidos los móviles perceptivos que mueven el interés y el monto a pagar por el bien.

 

 

Particularidades del Valor del suelo urbano en ciudades intermedias.

En las ciudades intermedias, la dinámica y los procesos de reestructuración económica han favorecido la aplicación de estrategias para facilitar la radicación de inversiones, dando lugar a una competencia entre territorios para atraer capitales. El desarrollo de nuevos factores y condiciones de competitividad conlleva una posición de dependencia de los mercados financieros y comerciales acentuando, aún más, las desigualdades y la fragmentación territorial y social del espacio urbano (Dillon et.al. 2010).

De esta manera, la concentración económica se acompaña de un proceso de desconcentración espacial vinculado con el crecimiento poblacional de las ciudades intermedias y con la expansión territorial urbana a causa de él. La radicación de nuevas inversiones cambia la dinámica de producción y estructuración del espacio intraurbano de las ciudades medias y las formas de las relaciones e interacciones con su área de influencia, con otras ciudades medias y con las metrópolis.

La localización estratégica de muchas de estas ciudades medias e intermedias en cuanto a las redes de transporte y comunicación con rasgos de centralidad, es una condición esencial dado que permite una mayor atracción hacia el entorno territorial de nuevos consumidores, asignándole a las inversiones realizadas una mayor rentabilidad. Asimismo, en estas ciudades es necesario oponer el análisis del crecimiento con el de expansión territorial planificada. En Argentina, muchas capitales de provincia, como el caso de Santa Rosa–capital de la provincia de La Pampa- han experimentado estos procesos (crecimiento y expansión territorial) de manera abrupta, en algunos casos, o en forma más equilibrada, en otros, aunque en su mayoría han manifestado la dificultad de articular ambas situaciones. Los procesos migratorios de impacto urbano generaron necesidades de planificación de la expansión de la ciudad que, en la mayoría de los casos, fueron resultado de procesos de la interacción entre los propietarios de terrenos en zonas suburbanas y los desarrolladores urbanos e inmobiliarios, pero con escasa intervención del Estado en la planificación. Esto significó que la normativa urbana debió adaptarse a las condiciones externas creadas por estos operadores.

Si bien los factores globales mencionados impactan en todas las ciudades del mundo, independientemente de tu tamaño y jerarquía, existen factores locales y rasgos particulares que generan situaciones diferenciales según los aspectos coyunturales que se analicen.

Fruto de la investigación empírica es posible afirmar que, en el crecimiento de estas ciudades ni la expansión territorial ni la densificación en zonas centrales son resultados azarosos, sino que resultan de la interacción del accionar político del Estado con la dinámica del capital privado lo que influye en las formas, en las funciones, en las dinámicas de la inversión y, por ende, en el crecimiento de la ciudad. Pero, a su vez, esta situación influye en el comportamiento de la demanda; tanto sea como modelador de las preferencias habitacionales de los consumidores como del valor perceptivo que se le otorga al entorno tanto por sus condiciones socioeconómicas (resolución y valor arquitectónico de las construcciones previas) como por el valor hedónico puesto sobre algunos componentes del paisaje urbano (árboles, cuencos de agua, desniveles en el terreno, etc) y de la presencia de infraestructura y equipamientos que influyen sobre el valor (corredores de circulación de acceso a la ciudad, centros comerciales, etc).

Se produce, entonces, un círculo de reproducción del valor. Es decir, el valor aumenta o disminuye no solo por las cuestiones propias del mercado sino y, sobre todo, por las condiciones previas del entorno del sector incorporado y de la generación de valor simbólico.

Por otro lado, el Estado juega un papel preponderante como agente interviniente y regulador del mercado, no sólo a través de acciones públicas, tales como las inversiones en infraestructura y en equipamiento y la normativa urbana, sino también como comprador de grandes superficies de tierra para el emplazamiento de conjuntos de viviendas sociales. Estos factores sumados a las condiciones de competitividad, agentes y actores sociales dependientes de los mecanismos financieros y comerciales aportados básicamente por el auge del capital inmobiliario, acentúan procesos de desigualdad y fragmentación territorial y social.

 

 

Formación de precios y diferencias intraurbanas de valor en la ciudad de Santa Rosa

La ciudad de Santa Rosa es la capital de la provincia de La Pampa, ubicada en el centro de la República Argentina. Con 120.000 habitantes, concentra el 40% de la población de la provincia y opera como centro de mayor jerarquía regional por sus actividades gubernamentales, administrativas, comerciales y financieras de la provincia y su entorno. Su crecimiento desde la década del ’70 a la actualidad ha sido constante aunque con ritmo moderado, lo que puede representar una fortaleza para su planificación. Su extensión territorial presenta limitantes al crecimiento vinculados con un cuenco de agua artificial ubicado al oeste del casco urbano, el aeropuerto ubicado al noreste, el basurero municipal, hacia el noreste de la ciudad y el parque industrial hacia el sur. Todos ellos han sido superados por el crecimiento de la ciudad, por lo que se evidencian tentáculos de crecimiento siguiendo el curso de los ejes de circulación más importantes (Ruta Nacional N°5 al Este de la ciudad; Ruta Nacional N° 35 que la atraviesa de Norte a Sur, el eje circulatorio que une Santa Rosa con la localidad de Toay ubicada a 12 Km, entre otras) (Dillon y Cossio, 2009).

Cada bien inmueble tiene características especiales que lo vuelven único e irreplicable en otro sitio de la ciudad, aún cuando se presenten condiciones similares o aparentemente homogéneas. Cada grupo social realiza, además, una valoración singular del espacio urbano, la cual es necesario analizar a la luz de los nuevos procesos de fragmentación espacial y segregación social. 

Para esta investigación se seleccionaron tres sectores urbanos diferenciados de la ciudad de Santa Rosa: el área central y dos barrios ubicados en el sector periurbano: Villa Germinal y Villa Martita (Plano 1).

Las variables a contempladas en el análisis fueron: superficie del terreno, distrito urbano al que pertenece, distancia con el centro, condiciones ambientales y/o paisajísticas del entorno, precio promedio del sector, distancia a vías de circulación jerarquizadas, potencialidades del mismo en cuanto a los usos y a la edificación.

Para detectar las condiciones del valor hedónico o simbólico se realizaron entrevistas en profundidad a informantes clave: operadores inmobiliarios, residentes de cada uno de los sectores identificados, tasadores oficiales, martilleros públicos, agentes estatales involucrados.

Los ejes temáticos que se abordaron fueron: disponibilidad de suelo vacante o bienes inmuebles en el sector de estudio, factibles de ser urbanizado; valores de referencia; las características del entorno y la condición socioeconómica de los grupos residentes y su influencia sobre el valor del suelo; provisión de servicios básicos, densidad, usos del suelo, distancia real y temporal al centro; potencialidades de edificación, entre otras.

 

 

Plano N° 1: Localización de las áreas seleccionadas. Elaboración propia.

 

Valor del suelo y diferenciación intraurbana

1) Área Central:

Se encuentra delimitada por las calles Alsina, Marcelo T. de Alvear, Avda. Luro, Avenida España, Avenida Uruguay, Lavalle, El Fortín hasta Alsina. Es el área de mayor centralidad y mixtura de usos, por lo tanto la normativa urbanística vigente (Ordenanza 3274/05 -Código Urbanístico-) la designa como Distrito CR, cuyo carácter esencial tiene estrecha vinculación con su ubicación, tanto en las potencialidades para la edificación como para la radicación de usos del suelo (administrativos, comerciales, residenciales, recreativos, culturales, entre otros).

Las dimensiones de los terrenos, tanto en el frente como en la superficie,  presentan una gran heterogeneidad producto de las sucesivas subdivisiones en los distintos períodos históricos, dado que el centro constituye el área de mayor antigüedad de la ciudad. El punto central o epicentro lo constituye la Plaza San Martín como único referente cívico-histórico que congrega en su entorno la mayoría de las funciones principales de la ciudad: educativa, política, religiosa, comercial, recreativa.

Los ejes de circulación más importantes lo conforman las vías jerarquizadas o corredores urbanos como la Avenida San Martín-Roca; la Avenida Uruguay-España; el eje Alvear-Alsina, en sentido este-oeste y otras menos jerarquizadas pero que constituyen alineamientos comerciales importantes como Rivadavia, Coronel Gil, B. Mitre-Avellaneda, Pellegrini, González, en el sentido norte-sur (Plano N°2). La normativa urbanística les asigna a las primeras la definición de Corredores tipo 2 y a las segundas, como Corredores tipo 3, para los cuales se establecen diferencias básicamente referidas a la radicación de actividades económicas.

 

 

Plano N° 2: Localización de los corredores en el área central. Elaboración propia.

 

La disponibilidad de terrenos vacantes es muy escasa, situación que obliga necesariamente a proceder a la demolición de viviendas antiguas, algunas en buen estado de conservación para obtener tierra urbana en el área central. Las potencialidades para la edificación presentan las mejores condiciones dado que se permite desde la normativa la mayor altura de edificación y la mayor ocupación del suelo (FOS).

Los grupos socioeconómicos que componen el tejido social del área central son grupos de personas mayores, grupos de jóvenes que ocupan edificaciones nuevas en forma transitoria como inquilinos, por su actividad principal: la educación universitaria y algunos grupos de sectores intermedios, conformados por propietarios de actividades comerciales y de servicios localizadas en este sector urbano. Es un espacio que congrega no solamente una gran cantidad de actividades económicas sino también un intenso flujo de personas y medios de transporte, por su rápida accesibilidad y movilidad.

La disponibilidad de “suelo limpio” es casi inexistente y de gran valor comercial e incluso más caros que los terrenos con construcciones, porque estos últimos necesitan inversión a la hora de demoler por lo tanto pierden valor en la venta.

Se registran altos valores del suelo ya que los propietarios fijan valores de referencia “exagerados” por la alta demanda de desarrolles inmobiliarios para la resolución de edificios de propiedad horizontal. Según las inmobiliarias el precio de venta se resuelve con una diferencias de entre el 15 al 20% menos del precio inicial.

La mayor parte de la venta en este sector de la ciudad se hace a grandes inversionistas o a particulares para reciclar. También la demanda se concentra en actividades comerciales, centros de salud, etc.

Desde el punto de vista inmobiliario la venta de suelo disponible está dirigida a grandes inversores. Los edificios de propiedad horizontal son los de mayor demanda y la mayoría se venden “en construcción por catálogo o pozo”. El metro cuadrado de pozo asciende a 1300/1500 dólares según la categoría, extensiones, calidad constructiva y equipamiento incluido

 

2) Villa Martita:

Se encuentra delimitada por las calles Avda. Presidente Arturo Illia, Niotti, Avda. A. Palacios y L. Nicanoff. Se ubica al este de la ciudad, lindante con el área rural en un extremo y el predio del Tiro Federal Argentino hacia el oeste que actúa como barrera de separación con el resto de la trama urbana.  La normativa urbanística vigente: la designa como Distrito R6, cuyo carácter esencial tiene estrecha vinculación con la ubicación en el área suburbana. Presenta condiciones paisajísticas favorables, influyendo por lo tanto en la radicación de usos esencialmente residenciales y aquellos complementarios de éste. Las parcelas tienen superficies suficientes para el asentamiento de viviendas suburbanas con grandes parques y jardines y el desarrollo de una tipología de vivienda exenta.

Sobre las vías más jerarquizadas: Avda. Presidente Illia y Avda. Alfredo Palacios se han instalado mayor cantidad de actividades comerciales y de servicios dado que son arterias de circulación rápida y actúan como nexo entre este sector urbano y el centro de la ciudad. La normativa urbanística les asigna la definición de corredor tipo 4 a la primera y tipo 3 a la segunda (Plano 3). Esta definición establece diferencias básicamente referidas a la radicación de actividades económicas.

La disponibilidad de terrenos vacantes es importante, dado que si bien se encuentra en proceso de consolidación como área urbana de baja densidad, la construcción de viviendas de gran superficie y de buena calidad constructiva le otorga al sector un perfil que difiere sustancialmente de otros sectores urbanos periféricos. Las potencialidades para la edificación, según la normativa, permite únicamente la construcción de una vivienda por parcela y una altura de edificación que no supera la planta bajo y dos pisos. Las condiciones paisajísticas y del entorno favorecen la conformación del perfil establecido en la normativa.

Los grupos socioeconómicos que componen el tejido social de este sector corresponden a sectores intermedios altos y altos, conformados por profesionales, comerciantes y de servicios de empresas ubicadas en otros sectores de la ciudad o de la provincia. Son en su mayoría grupos jóvenes y con hijos pequeños.

El componente perceptivo básico que la denomina “la zona vip de Santa Rosa” hace que los terrenos tengan valores que oscilan entre 180.000 a 80.000 dólares. Las dimensiones varían entre 16x29, 10x40 y 20x60. El precio oscila de acuerdo a la distancia con la Avenida Illia y la Avenida Palacios. En varias zonas de Villa Martita no se dispone de agua corriente ni cloacas pero esto no incide en el precio de los terrenos.

 

Plano N° 3: Localización de los corredores en el barrio Villa Martita. Elaboración propia.

 

La tasación no guarda relación con la cantidad de metros cuadrados a la venta, se parte de un valor fijado por el vendedor, el que se “concilia” con el interés del comprador y su componente perceptivo. Por lo tanto las transacciones comerciales no comienzan por el precio sino por la valorización simbólica de las condiciones del entorno y las propias del demandante. Muchas inmobiliarias manifiestan que prefieren trabajar con los precios reales de venta y no con los que piden los propietarios. Éstos, al ser muy elevados retrasan en su venta y luego el precio baja.

Recientemente el Estado ha resuelto en un área cercana un barrio de 3.000 viviendas sociales.  Las inmobiliarias reclaman solución a la compra de terrenos para los barrios de vivienda, porque son  tapones, donde se construyen, “desvalorizan” el área.

Esto frena inmediatamente las ventas y las inmobiliarias reclaman por esta situación: “yo no sé cómo, si todos los del gobierno viven acá (Villa Martita) cómo han dejado que se haga esta barbaridad”.

Uno de los problemas es la falta de líneas urbanas de colectivos “para la gente que viene a trabajar: servicio doméstico, pileteros, parqueros”.

 

3) Villa Germinal

Se encuentra delimitada por las calles Ignacio García, Raúl B. Díaz, Pilcomayo y Stieben. Se localiza al norte de la ciudad, lindante con el área rural en el extremo norte y la prolongación de la Avda. de Circunvalación (Pilcomayo) al sur, que actúa de borde y corredor de contacto con el resto de la trama urbana. La normativa urbanística vigente la designa como Distrito R3, R5 y R6, en tres sectores claramente diferenciados. El primero, al norte o Distrito R6, tiene estrecha vinculación con la ubicación de la misma en tanto suburbana y de contacto con el área rural con un destino esencialmente residencial de baja densidad y condiciones constructivas extremadamente precarias. Los usos complementarios son escasos y están relacionados con el acopio de materiales en desuso que denota en alto grado de deterioro del entorno. El subsector designado R5 se ubica entre las calles Callaqueo, Raúl B. Díaz, Esmeralda y Stieben. Conforma un área de transición entre la anterior y el Distrito R3 y presenta una mayor densidad de viviendas y de ocupación del suelo. El tratamiento exterior de las viviendas, tanto en lo constructivo como en el espacio libre, se encuentra en mejores condiciones que la definida anteriormente.

El Distrito R3 está delimitado por las calles Esmeralda, Raúl B. Díaz, Pilcomayo y Stieben, corresponde al subsector ocupado por un barrio de viviendas sociales de tipo individual emplazadas en terrenos de pequeñas dimensiones (200 m2.) lo que le otorga una alta densidad poblacional. La calidad constructiva de las viviendas es de mediana a baja y existe un alto grado de heterogeneidad en el mantenimiento de las mismas, que oscilan desde ampliaciones y remodelaciones costosas hasta la prevalencia de la morfología original en muchas de ellas y sin ningún mantenimiento.

Sobre las vías más jerarquizadas: Raúl B. Díaz y  Pilcomayo (prolongación Avda. de Circunvalación Santiago Marzo) se han instalado algunas actividades comerciales y de servicios de apoyo al sector de referencia. Estas arterias son de circulación rápida y actúan como nexo entre este sector urbano y el centro de la ciudad.

La normativa urbanística les asigna la definición de Corredores tipo 3 a la primera  y a la segunda como Corredor tipo 2, para los que se establecen diferencias referidas a la radicación de actividades económicas y a la escala de los emprendimientos (Plano 4).

 

Plano N° 4: Localización de los corredores en el barrio Villa Germinal. Elaboración propia.

 

La disponibilidad de terrenos vacantes es importante, dado que si bien se encuentra en proceso de consolidación como área urbana de baja densidad, el proceso de construcción de viviendas es paulatino y se ha acentuado con el asentamiento de los conjuntos habitacionales construidos por el Estado.

En cuanto a las potencialidades para la edificación, la normativa permite, únicamente, la construcción de una vivienda por parcela en los Distritos R5 y R6 con una altura de edificación que no supera la planta baja y dos pisos. El Distrito R3 permite el asentamiento de viviendas multifamiliares.

Los grupos socioeconómicos que componen el tejido social de este sector son básicamente grupos pertenecientes a los sectores de menores ingresos conformados por empleados, cuentapropistas, propietarios de actividades comerciales y de servicios de pequeña escala, ubicadas en su mayoría en locales de su propia vivienda o en el predio de la misma. Predominan los grupos jóvenes y con hijos pequeños.

De acuerdo a los testimonios recogidos, si bien no era una zona muy requerida para ir a vivir, si era opción para la gente “trabajadora”. Hoy, si bien existe ofertas de terrenos o construcciones a la venta no existe demanda.

La situación dominial indica que la mayoría de los lotes no poseen título de dominio y las transacciones comerciales solo se hacen con boleto de compra-venta. Usualmente, el  municipio trata de normalizar la situación a través de operatorias de regularización catastral como el  PROAS (Propiedad Asegurada) aprobada por Ley Nº 1419.

Con respecto al comportamiento de la demanda, existe la percepción generalizada de que se trata de un área insegura por lo que prácticamente es imposible realizar loteos en la zona. Se presentan casos de terrenos usurpados, subdivisiones con hasta 4 familias en el mismo terreno y casas muy precarias.

En villa Germinal se han vendido algunos terrenos al valor de tasación.

 

Discusión, primeros resultados y cierre abierto

En las ciudades de rango intermedio, se han aplicado diversas estrategias para estimular el desembarco de inversiones originadas por los actuales procesos de reestructuración económica fomentando una competencia entre los territorios para atraer capitales. El desarrollo de nuevos factores y condiciones de competitividad conlleva una posición de dependencia de los mercados financieros y comerciales acentuando, aún más, las desigualdades y la fragmentación territorial y social del espacio urbano.

Los nuevos procesos sociales y espaciales han redefinido los roles de las ciudades medias provocando cambios en la dinámica intraurbana, convirtiéndolas en el escenario apropiado para la reproducción y acumulación del capital.

La radicación de inversiones fruto del crecimiento modifica la dinámica de producción y estructuración del espacio intraurbano de las ciudades medias, así como también las formas de relación y interacción de estas ciudades con su área de influencia, con otras ciudades medias y con las metrópolis.

La atractividad de las ciudades medias radica entonces en la creación de “nuevos flujos, materiales e inmateriales, de capital y mercancías que reproducen nuevos signos, ideas, valores, contradicciones, discursos, entre otros”. (Spósito, 2007:6) que exige ser complementado con nuevos emprendimientos inmobiliarios, residenciales, comerciales, de servicio, algunos de uso exclusivo produciendo diferenciaciones en la valorización del suelo urbano.

Del análisis de las distintas áreas se desprenden las siguientes apreciaciones: las áreas centrales de las ciudades manifiestan una densificación en el uso del suelo. El crecimiento vertical, el aumento desmedido de los alquileres en las zonas comerciales y financieras y precio excesivo de los escasos terrenos disponibles y de las propiedades a remodelar o reciclar, son algunos ejemplos de esta concentración. En estas áreas, se evidencia además que las condiciones de crecimiento no necesariamente requieren de la generación de nuevo suelo urbano, sino que se visualiza un continuo reciclaje de edificaciones con un exacerbado crecimiento vertical. La fluidez y disponibilidad de capitales y de oferta y demanda de propiedades y terrenos establece el valor comercial del suelo del centro de las ciudades. El valor se fija a través de un iniciador previo (particular o inmobiliario) regulado por la ley de oferta y demanda. La disponibilidad de suelo urbano en áreas de expansión o de crecimiento horizontal, en general, no influye en la moderación de los precios en las áreas centrales de las ciudades, ya que el destino de los mismos –comercial, financiero o residencial y de esparcimiento- es un factor diferencial.

En las áreas de expansión de las ciudades, las situaciones son variadas. Por un lado existen limitantes naturales o artificiales que obstaculizan este crecimiento. Sin embargo, y aunque pueden tener incidencia en la fijación de valor (áreas naturales deprimidas, cementerio, parques o zonas industriales, etc) no son quienes imponen las condiciones mas relevantes en la fijación del precio.

El ritmo de crecimiento de las ciudades intermedias genera la necesidad –espontánea o planificada- de incorporar suelos “sin valor inicial de mercado”. En este caso deben establecerse las condiciones de la oferta, por lo que no existen precios definidos con anterioridad. En este caso el establecimiento de un valor contingente pone en juego la indagación entre quienes se convierten en oferentes y los demandantes. Según los testimonios recogidos, en estos casos se coloca un valor inicial referencial de la oferta –según las condiciones del entorno y los aspectos simbólicos- que se va ajustando a aquellos propuestos por la demanda.

La provisión de equipamiento e infraestructura genera valoraciones positivas para la fijación de valor en los procesos de expansión, sin embargo no son excluyentes. Las vías de circulación –avenidas de circunvalación, autopistas, corredores urbanos- se convierten en vías acceso rápido al centro de la ciudad y valorizan áreas alejadas de él. Los desarrollos inmobiliarios en estas áreas carecen, muchas veces, de una planificación previa en cuanto a la previsión de servicios sociales básicos, que son reclamados posteriormente a la ocupación.

La propaganda inmobiliaria de ciertos sectores de la ciudad, genera valoraciones positivas o negativas prefijadas para la asignación de un valor económico. En este caso el recurso escénico y el valor hedónico adquieren relevancia e imponen valores inusitados e impensados en la expansión de las ciudades intermedias. En este sentido, un importante factor dentro del crecimiento suburbano reciente de las ciudades intermedias, lo explica la expansión territorial por el surgimiento de nuevas zonas residenciales vinculadas con la demanda de una elite de clase media ascendente (comerciantes, profesionales independientes, funcionarios). Estas nuevas formas de urbanización provocan cambios en la morfología física y social que generan una fragmentación del espacio urbano. Las llamadas urbanizaciones cerradas, countries y clubes de campo son un ejemplo de ello e intentan reproducir factores percibidos de las grandes metrópolis en las ciudades intermedias. En estos casos, no es la inseguridad o la diferenciación social el factor emergente de las nuevas soluciones inmobiliarias, sino una forma de reproducir una situación más vinculada con la propaganda del desarrollo inmobiliario que por una necesidad concreta de resolución. 

Otro caso relevante es la expansión territorial a causa de la adquisición de suelo para el emplazamiento de conjuntos de viviendas sociales. En estos casos, el Estado se convierte en demandante de suelo urbano que genera en los oferentes la fijación de un valor atípico, por la escasa disponibilidad de grandes extensiones para resolver su emplazamiento. Por otro lado, la construcción de viviendas masivas provoca una inmediata desvalorización del entorno a causa de la percepción del resto de los habitantes de la ciudad. La generación de áreas de poblamiento masivo pionero, produce conflictos vinculados con la construcción de las relaciones sociales, la conformación de una comunidad y la homogeneidad paisajística generada por soluciones habitacionales con un diseño arquitectónico uniforme y de mala calidad constructiva. En este caso la expansión territorial no tiene relación directa con las condiciones de mercado sino con la política de adjudicación de viviendas.

Del análisis de estos factores se deduce que en las ciudades intermedias, el capital financiero se convierte en uno de los elementos básicos de las nuevas estrategias de reproducción del capital inmobiliario. Ello se evidencia en nuevas formas de organización empresarial, en las normas de competitividad, en la expansión/retracción del mercado del suelo urbano con las consecuentes transformaciones operadas en distintos sectores de la ciudad. La dinámica del mercado inmobiliario se evidencia en la provisión de infraestructura y equipamiento localizado en la periferia y en áreas poco consolidadas de la ciudad, dando lugar a áreas de alto valor e intenso desarrollo inmobiliario y otras desvalorizadas con entornos de baja receptividad.

La  valorización del suelo urbano es diferencial según su localización ya sea a nivel macro (entorno socioeconómico, características de la ciudad, accesibilidad al sitio, distancia al centro y a vías de circulación jerarquizadas) como a nivel micro (condiciones propias del sitio de emplazamiento del inmueble). El carácter de singularidad de los bienes inmuebles  influye sustancialmente en su valorización y variabilidad temporal.

Cada grupo social realiza una valoración y otorga significación y/o resignificación a determinados sectores del espacio urbano y de los bienes inmuebles, cuya carga simbólica le asigna además un componente de representación que es incorporado al momento de su valorización en el mercado. La aplicación de estrategias para atraer capitales e inversiones y el desarrollo de nuevos factores y condiciones de competitividad de las ciudades conlleva, necesariamente, una valorización diferente y desigual del espacio urbano.

                                      

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[1] Este trabajo reúne avances del Proyecto de Investigación “Valor del suelo: diferencias socioeconómicas y significación/resignificación de áreas urbanas en la ciudad de Santa Rosa – Provincia de La Pampa” que se desarrolla en el marco del Programa Nacional de Incentivos a docentes investigadores. Instituto de Geografía de la Facultad de Ciencias Humanas de la Universidad Nacional de La Pampa.

 [2] .- Encuentro Geocritica