Los precios del suelo urbano y la diferenciación socioespacial en Bahía Banca, Argentina

 

Guillermina Urriza[1]

 

Resumen

Los precios de la tierra urbana y la operatoria del mercado inciden en el desarrollo de la ciudad en su dimensión urbana, económica como también social. El presente trabajo tiene por objeto abordar aspectos relevantes de esta problemática como la relación entre los precios del suelo urbano y el entorno socioeconómico, y el efecto de la estructura de valores en la diferenciación socioespacial del crecimiento urbano en Bahía Blanca.

Para realizar esta investigación fue necesario llevar a cabo una revisión bibliográfica de naturaleza teórica y práctica, así como también efectuar entrevistas a informantes claves, que brindaron su visión y conocimiento sobre el tema. Asimismo, se analizaron los precios del suelo urbano no edificado, publicado para su venta en la prensa local, y la información suministrada por el Censo Nacional de Población del año 2001 para el análisis de los diferentes sectores de la ciudad según la condición socioeconómica de los hogares. 

 

Abstract

Urban land prices and market dynamics have an influence on the development of cities in their urban, economic as well as in their social dimension. This paper is intended to address certain aspects that are relevant to this issue, such as the relationship between urban land prices and the socio-economic environment, and the effect of the price structure on the socio-spatial differentiation of urban growth in Bahía Blanca.

For this research paper, it was necessary to review both theoretical and practical literature, and conduct interviews to key informants who provided their viewpoints and knowledge on the topic. Additionally, the sale prices of undeveloped urban land were analyzed as published in the local newspaper, together with the information provided by the 2001 National Census of Population, in order to study the different sectors of the city according to the socio-economic situation of their households.

 

 

1. Introducción

El mercado de suelo urbano en Bahía Blanca[2], los elementos explicativos de la estructura de precios de la tierra y sus efectos en la configuración urbana y socioespacial de la ciudad constituyen un tema de investigación personal desde hace casi diez años. El interés radica en que los valores del suelo y la operatoria del mercado inciden en el desarrollo de la ciudad, en su dimensión urbana, económica como también social.

El presente trabajo aborda uno de los aspectos relevantes de esta problemática, el entorno socioeconómico como factor explicativo de los precios del suelo y el efecto de la estructura de valores en la diferenciación socioespacial del crecimiento urbano en Bahía Blanca.

El funcionamiento del mercado y los precios del suelo conllevan una diferenciación socioespacial en el proceso de ocupación del espacio, marcada por la capacidad económica de la población para acceder a la tierra. Como afirma Carreras Moysi, “El precio del suelo no urbanizado se establece, asimismo y fundamentalmente, a partir de la expectativa sobre la capacidad económica, y hábitos de consumo, de los grupos sociales y actividades que se espera se sitúen en la zona. Esta expectativa se basa en la división socioeconómica del espacio, es decir, en la apropiación que distintos grupos y actividades hacen de distintas zonas de la ciudad y sus áreas de crecimiento.” (Carreras Moysi, 1995: 18).

En el marco de la investigación fue necesario llevar a cabo una revisión bibliográfica de naturaleza teórica y práctica, así como también efectuar algunas entrevistas a informantes claves vinculados a la actividad inmobiliaria, la administración pública y la investigación urbana, que brindaron su visión y conocimiento sobre el tema.

Una mención especial merece el procedimiento empleado para la determinación de la estructura de valores del suelo urbano en la ciudad. Para tal fin, se recopiló información sobre la oferta de suelo urbano no edificado, publicada los días domingo en el Diario La Nueva Provincia desde el año 2001 hasta la fecha[3]. No obstante, el análisis de los precios se focaliza fundamentalmente en los registrados durante los dos últimos años, 2006 y 2007.[4]

A fin de poder analizar la incidencia del entorno socioeconómico en la determinación del precio suelo en Bahía Blanca, fue necesario procesar información socioeconómica adecuada. Para ello, se analizaron datos obtenidos del Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda del año 2001, a partir de los cuales –mediante su procesamiento con un SIG- se elaboraron mapas temáticos sobre la distribución de los estratos socioeconómicos en el espacio urbano, según el índice de privación material de hogares (IPMH) y la presencia de necesidades básicas insatisfechas (NBI).[5]

Por otra parte, se complementó el estudio cuantitativo de los datos censales, con el análisis de la distribución espacial de los asentamientos irregulares y los conjuntos habitacionales.[6]

 

2. La estructura de precios y el mercado del suelo urbano

El suelo urbano es un bien escaso, que tiene un valor de uso y un valor de cambio. El primero se refiere a su utilidad, como soporte de distintas actividades humanas, y el segundo expresa –según Adam Smith- “la capacidad que para la compra de otros artículos proporciona la posesión de ese objeto” (En Harvey, D., 1979: 159).

Puesto que constituye un bien de consumo y un activo de carácter indestructible, puede esperarse la generación de ingresos, mediante su uso o arrendamiento. Por lo tanto, el valor de la tierra urbana se define como el flujo actualizado de renta neta esperado, que varía en función de las expectativas. Éstas dependen de la situación económica general, la perspectiva de desarrollo urbano y también del grado de conocimiento que se tenga del mercado, entre otros factores (CIDU-IPU, 1981: 2).

En una economía de libre mercado, la ley de la oferta y la demanda determina el precio. No obstante, debido a la singularidad del mercado de tierras, esta ley no funciona como en otros bienes. Si bien existe una relación causal desde el punto de vista económico entre la expansión de la demanda y el incremento de los precios de los terrenos (ley de demanda), el aumento de la oferta de suelo urbano no garantiza una declinación de los valores.

Dentro de este contexto, existe un debate teórico sobre la importancia que tiene la oferta y la demanda en la formación de los precios del suelo urbano. Mientras que algunos autores afirman que la explicación se encuentra del lado de la demanda, otros sostienen que los factores de la oferta determinan fundamentalmente los valores de la tierra.

Teniendo en cuenta la variedad de factores intervinientes, resulta complejo delimitar la incidencia particular de cada uno de ellos en el mercado del suelo, puesto que si bien operan con distinta intensidad, lo hacen en forma combinada. En otras palabras, tanto los atributos diferenciales de los terrenos (oferta), como la demanda que existe sobre un sector de la ciudad, explican la formación de precios y su comportamiento, no se trata de factores excluyentes, sino de variables que participan de alguna manera en su determinación. El peso de cada uno de ellos dependerá de la situación o caso particular de análisis, por la tanto resulta difícil establecer una “ley científica” aplicable indistintamente a cualquier paño de terreno, e incluso a cualquier espacio y sociedad.

En la mayoría de los casos se evidencia un desarrollo urbano en torno a un área central a partir de la cual se estructuran los precios de la tierra. “La estructura funcional de las ciudades y la estructura de precios de la tierra asociada a ésta tiene claros orígenes históricos.” (Trivelli, 1985: 65). En este sentido, se destaca la decisión de localización de las principales instituciones político-administrativa, la inversión pública en infraestructura urbana, las vías del ferrocarril y las estaciones, los puertos y sus instalaciones, la definición de la red vial y los espacios públicos, entre otros aspectos que en el transcurso del tiempo han incidido en el desarrollo y configuración de los distintos asentamiento humanos.

El centro principal de la ciudad generalmente registra los mayores valores del suelo debido a la concentración de la demanda y la competencia de los distintos usos por este espacio. La jerarquía de las funciones político-administrativas, de servicios y comerciales instaladas en este espacio se vincula a su poder económico. De este modo, las exigencias de localización central y la disposición real a pagar elevan los precios del suelo por sobre cualquier otro espacio urbano, en función de la importancia de la ciudad y del volumen de negocios que se efectúa en ella (Trivelli, 1985: 66).

A partir del área central se generan gradientes hacia la periferia; sin embargo, su comportamiento es diferente según la dirección que se tome, en función del uso del suelo, y el entorno urbano y socioeconómico dominante en los distintos sectores de la ciudad. Es decir, el gradiente de precios del suelo urbano asociado a una distancia creciente al área central no se cumple necesariamente en situaciones en que varía la capacidad de pago de los usuarios (Sabatini, 1982: 10). En este sentido, los valores del suelo urbano distan mucho de adoptar una típica estructura de cono invertido, como postulan los modelos teóricos.

Una de las explicaciones sobre los factores intervinientes en la determinación de la estructura de valores de la tierra urbana hace referencia a los atributos diferenciales de los terrenos y reconoce la participación de distintas variables. El valor de un predio urbano, exceptuando su valor agrícola y los costos de urbanización u otras mejoras incorporadas, se explicita -en gran medida- como consecuencia de elementos externos a la parcela, que escapan al control del propietario individual: condiciones físicas, sociales y ambientales del barrio, dotación de vialidad y accesibilidad respecto al centro y subcentros relevantes, ubicación relativa dentro de la ciudad, entre otros factores (CIDU-IPU, 1981: 11). “Para la mayoría de los suelos urbanos –afirma Trivelli-, su valor comercial se determina en buena medida por variables de contexto que constituyen externalidades para cada uno de ellos.” (Trivelli, 1981: 47).

Algunos investigadores sostienen que los factores determinantes de la estructura de precios de la tierra urbana se vinculan fundamentalmente a la demanda de terrenos. “El precio dependerá –opina Sabatini- de cuánto puede pagar, de acuerdo a sus ganancias o ingresos, las actividades o personas interesadas en ocupar el suelo.” Agrega –citando a Topalov- que como se trata de un bien natural que no tiene costo de producción, no existe “un referente objetivo (de oferta) para fijar su precio.” (Sabatini, 1982: 26).[7] En este sentido, el autor descarta las diferencias de “calidad urbana” (base de las rentas diferenciales) como variable explicativa de los montos de los precios, y destaca la relevancia que tienen la demanda de suelo y su distribución por áreas internas de la ciudad, según tipos de uso y capacidad de pago (Sabatini, 1982: 33).

La estructura de los precios de la tierra urbana está fuertemente vinculada a las demandas de suelo de las distintas actividades y, por ende, a la estructura funcional de la ciudad. En otras palabras, “son las tendencias locacionales de las actividades privadas (comercio, industria, residencias, etc.) las que con su implantación espacial codeterminan una estructura social, físico-funcional y económico-espacial que se manifiesta directamente en los valores del suelo.” (CIDU; 1981: 11).

En síntesis, los factores considerados más relevantes en la formación y estructura de los precios de suelo urbano según la literatura específica, y también reconocidos en la práctica inmobiliaria, son[8]:

§  centralidad: El suelo urbano es más caro en las áreas centrales no porque supone un ahorro en desplazamientos, sino fundamentalmente debido a la concentración de diversas actividades (administrativas, comerciales, de servicios, etc.) y la demanda (competencia) por este espacio que recibe un flujo intenso de personas y medios de transporte.

§  accesibilidad: “dice relación con la capacidad de desplazamiento de la población en el espacio urbano y su posibilidad de llegar a los lugares centrales.” (Trivelli, 1985: 54). Este factor, expresado en términos de tiempo de transporte y movilidad, influye más en la formación del valor del suelo urbano que la distancia al centro en kilómetros, puesto que una mejor y más rápida accesibilidad supone la reducción de costos, en tiempo y dinero.

§  entorno socioeconómico: la capacidad de pago de las actividades (usos) y el nivel socioeconómico de los grupos que se instalan o demandan localizarse en un espacio inciden directamente en la determinación de los valores del suelo del lugar.

§  acciones públicas: el Estado interviene en el mercado de suelo mediante diferentes mecanismos de intervención directa, y en algunos casos indirecta, como las políticas macroeconómicas, que inciden en los precios de la tierra urbana, la dinámica inmobiliaria de las ciudades y, en definitiva, en la distribución socioespacial de la población. Entre los primeros, cabe mencionar la normativa urbana, las inversiones en infraestructura, equipamiento y vivienda, y los sistemas de tarifas de los servicios públicos, entre otros.

§  demandas locacionales: Las distintas actividades compiten, según requerimientos locacionales y solvencia económica, por ocupar distintos sectores de la ciudad. La concentración de la demanda en ciertos puntos, a fin de aprovechar las externalidades de tal localización, incide directamente en la estructura de precios de la tierra urbana. El efecto de la demanda sobre los valores de suelo guarda relación con el tipo de uso que se trate, de su flexibilidad locacional y del grado de control de mercado que le confiere la ubicación deseada.

 

3. El entorno socioeconómico como factor explicativo de los precios del suelo urbano

El entorno socioeconómico constituye –como se señalara anteriormente- un fuerte factor explicativo de la estructura de valores de la tierra de una ciudad. Así se reconoce en la bibliografía específica sobre el tema y se ratifica en el quehacer inmobiliario. En este sentido, los agentes inmobiliarios a la hora de explicar las diferencias de valores entre sectores citan el nivel socioeconómico de la población como una variable fundamental en la determinación del precio de suelo. Sin duda las disparidades de solvencia económica se reflejan en la calidad urbana del espacio y en el prestigio social de las diferentes áreas, y además representan un aspecto importante evaluado por las familias y empresas al momento de decidir una localización residencial o de otras actividades (inversiones comerciales, de equipamiento, etc.).

En efecto, la capacidad de pago de las actividades (usos) y el nivel socioeconómico de los grupos que se instalan o demandan localizarse en un espacio incide directamente en la determinación de los precios del suelo del lugar. A su vez, el valor de la tierra implica una diferenciación socioeconómica espacial dada por la posibilidad de acceder al suelo y/o vivienda de acuerdo al nivel de ingresos de la población; es decir, determina el patrón locacional de los distintos sectores sociales según su solvencia económica.

Como se mencionara anteriormente, este trabajo pretende abordar la caracterización del entorno socioeconómico como factor explicativo de los precios del suelo urbano y el efecto de la estructura de valores en la diferenciación socioespacial del crecimiento urbano en Bahía Blanca.

Figura 1

En primer lugar, resulta interesante considerar, a modo de antecedente, el estudio de la estructura socioeconómica de Bahía Blanca realizado por la Dra. Nidia Formiga (2000) en su tesis doctoral. Mediante el análisis de los datos censales de 1991 e información suministrada por instituciones de enseñanza de la ciudad, Formiga definió cuatro estratos socioeconómicos a partir de la categoría ocupacional y el tipo de ocupación del jefe de familia.

Al observar la estructura socio-ocupacional de la ciudad del año 1991 (Figura 2), se puede apreciar que el estrato superior se concentra en el microcentro y parte del macrocentro[9] de la ciudad, los barrios parque Palihue y Patagonia, y el sector correspondiente al Barrio Espora donde reside el personal militar y civil de la Base Aeronaval Cte. Espora y la Base Naval Puerto Belgrano. El estrato medio-alto se localiza rodeando al superior, destacándose por un lado, en el sector norte, los barrios próximos al eje de Avenida Alem; y por el otro, más allá del precinto delimitado por las vías del ferrocarril, el Barrio La Falda enfrentado al Palihue y el sector central de Villa Mitre[10]. Por su parte el estrato medio rodea al anterior, evidenciando una clara extensión hacia el sector norte y noreste del área periurbana; en tanto el estrato bajo ocupa el resto de la periferia y la localidad portuaria de Ingeniero White.

Si bien se considera que durante el último período intercensal la ciudad sufrió importantes transformaciones, especialmente en ciertos sectores de la periferia, se puede decir que la distribución socioeconómica de la población en el espacio conserva en general su estructura, y en todo caso, acentuó ciertas tendencias.

Figura 2

Antes de realizar el análisis de los datos censales, resulta conveniente observar la distribución espacial de los asentamientos precarios e irregulares en la ciudad (Figura 3), en tanto guarda una estrecha relación con la presencia de indicadores sociales críticos de NBI y privación material de hogares. Se puede apreciar que, establecidos en tierras fiscales o de particulares, ocupan una localización periférica en la trama urbana bahiense, donde predomina el estrato socio-ocupacional bajo. Se identifican dos grandes focos. Un primer agrupamiento se halla en el sector oeste-sudoeste de la ciudad, conformando “un área que le imprime a todo el sector una condición de marginalidad que pesa en su integración y desarrollo con las áreas circundantes” (Formiga, 1997). El segundo se ubica en dirección sur y presenta la particularidad de que se desarrolla siguiendo el curso del Arroyo Napostá que, al actuar como eje, ha inducido la continuidad espacial de las distintas villas sobre sus márgenes y zonas aledañas. Los asentamientos restantes se encuentran distribuidos de forma dispersa. En los casos que aún no se ha regularizado la tenencia de la tierra, la precariedad dominial, la escasez de recursos y el carácter “temporario” e irregular de su solución habitacional explican –entre otros factores- la construcción deficitaria de los hogares, las carencias de servicios públicos y en definitiva, las condiciones de habitabilidad de estos sectores.

A fin de obtener una aproximación a la actual distribución espacial de la población según las condiciones socioeconómicas en Bahía Blanca, se utilizaron como indicadores proxy las necesidades básicas insatisfechas (NBI)[11] y el Índice de Privación Material de Hogares (IPMH) [12], según datos censales del año 2001.

Los radios censales comprendidos en el análisis de este trabajo involucran un total de 85.340 hogares, de los cuales 5.847 (6,85%) registran necesidades básicas insatisfechas. Se observa una alta concentración hogares con NBI (25,5-39%) en el borde sur y oeste de la ciudad (Figura 3), donde se localizan un conjunto de asentamientos precarios y familias predominantemente de escasos recursos. Asimismo se destaca en el sector este, un radio censal con 27% de los hogares con NBI, que corresponde al asentamiento Stella Maris. El rango de 14-25,5% de hogares con NBI verifica una localización también periférica en la trama urbana consolidada, en general asociada a la presencia de asentamientos en tierras públicas o privadas, y en distinto grado de avance en el proceso de regularización.

Figura 3

En cuanto al índice de privación material de los hogares, el 27,15 % de los hogares de Bahía Blanca verifica algún tipo de privación (patrimonial, de recursos corrientes o convergente). A fin de obtener una aproximación a la distribución espacial de la población de mejores condiciones socioeconómicas, se analizó la variable de hogares sin privación. Como se puede observar en la Figura 4, las áreas con altos porcentajes (82,7-95,2%) de hogares sin ningún tipo de privación material corresponde a los radios censales céntricos, Villa Mitre y los barrios de mayor prestigio social (Palihue, La Falda, Santa Margarita y el Barrio Parque Patagonia en la periferia).

Figura 4

En el rango opuesto, 5 a 32% de hogares sin privación, se destaca nuevamente el borde sur y oeste de la ciudad como el área de condiciones socioeconómicas críticas, correspondiente a los radios donde se ubican familias de escasos recursos y asentamientos precarios (Bajo Rondeau, Villa Nocito, Vista al Mar, Saladero, Spurr, Ferro, etc.). En este sentido, también se identifican los asentamientos Miramar y Stella Maris en el borde noreste y este de la trama urbana consolidada.

Como se puede observar, en general existe coincidencia en cuanto a la distribución espacial de la población según la condición de necesidades básicas insatisfechas y la privación material de los hogares. Durante los años posteriores al Censo 2001, esta distribución no ha variado sustancialmente, sin embargo ha manifestado una tendencia de aumento de la población del estrato superior y medio alto en el sector norte y noreste de la periferia, es decir, un proceso de suburbanización de los grupos de mayor solvencia económica. Ello se debe fundamentalmente al crecimiento residencial en los alrededores del Barrio Parque Patagonia, así como también la radicación de dos urbanizaciones cerradas sobre la Ruta Nacional Nº 33 y el Camino de Circunvalación (Bosque Alto y Solares Norte). También se manifiesta en el emplazamiento de loteos, vinculados a la imagen de suburbio verde, como San Ignacio, Las Acacias, Parque Norte, Las Calandrias, Las Cañitas, que se ubican preferentemente en el sector norte y noreste, destinados a familias de nivel de ingreso medio-alto y alto.

Dentro de este contexto, como se mencionara anteriormente, también resulta conveniente considerar la localización de los conjuntos habitacionales edificados por distintas entidades intermedias e instituciones públicas en la ciudad (Figura 4). La gran mayoría se encuentra más allá del precinto delimitado por las vías del ferrocarril y el Canal Maldonado, a una distancia mayor de 3 km de la Plaza Central donde el valor del metro cuadrado de suelo resulta comparativamente menor y donde la zonificación urbana lo permite. Se destacan algunas áreas de mayor concentración: un primer agrupamiento se ubica en el sector noroeste, entre las calles Don Bosco y Avenida Alem; el segundo en la localidad de Ingeniero White, cercano al Parque Industrial y Polo Petroquímico; y el tercero en el sector sur, entre las vías del ferrocarril y la calle Ecuador. El resto de los denominados barrios planificados se halla más disperso, no obstante se destaca en el sector este, las localizaciones próximas al Camino Circunvalación Interna. En cuanto al nivel socioeconómico de las áreas donde se encuentran emplazados los conjuntos habitacionales, corresponden mayoritariamente al estrato medio y bajo, y los hogares presentan diversas condiciones en cuanto a privación material y satisfacción de las necesidades básicas. La concentración de emprendimientos habitacionales en ciertos sectores ha generado la conformación de áreas relativamente homogéneas desde el punto de vista socioeconómico, morfológico y urbano, que inciden en la valorización del suelo.

Si bien las distintas formas y dimensiones de los radios censales imprimen cierta distorsión a la distribución socioeconómica de la población en el espacio, especialmente en la periferia, se puede afirmar que existe relación entre los valores del suelo urbano y la estructura social de la ciudad. Resulta interesante entonces, analizar algunos ejemplos sobre la importancia del nivel socioeconómico como factor explicativo de los valores del suelo, sin desconocer la intervención de otras variables en la determinación de la estructura de precios.

Figura 5

El Barrio Parque Palihue, localizado junto al Club de Golf y las vías de ferrocarril, se destaca por su calidad y nivel socioeconómico. Constituye, junto a Altos de Palihue, una de las áreas de mayores ingresos y prestigio de la ciudad.[13] Suele verificarse una asimetría de valores en la estructura de precios del suelo hacia una zona de la ciudad, donde se desplaza la población de mayores ingresos. En el caso de Bahía Blanca, se encuentran en Palihue –así lo reconocen los agentes inmobiliarios- los terrenos para uso residencial de mayor valor comercial, debido al precio del metro cuadrado y la superficie de los lotes, generalmente superior a 1000 m².

El Barrio La Falda, adyacente a Palihue, también se caracteriza por viviendas de excelente calidad y hogares de estrato medio-alto. En el año 2006 registró valores que oscilaban entre $220 y $410/m², a pesar de la proximidad del asentamiento Miramar, instalado en el imaginario colectivo como una zona socialmente conflictiva, y la presencia de las vías del ferrocarril y entubado del Arroyo Napostá que dificultan en cierta medida su accesibilidad.

En el Barrio Parque Patagonia el precio promedio del metro cuadrado de suelo es $ 196. Este barrio, de trazado radioconcéntrico y gran forestación, nació en la década de 1950 como un loteo suburbano de segundas residencias en la zona alta (70 m sobre el nivel del mar) del noreste de la ciudad. Durante los años 90 manifestó un importante crecimiento de viviendas permanentes de familias de ingresos medio-altos, favorecido por la concreción de importantes vías de comunicación -el Camino de Circunvalación y la Avenida de Penetración Alberto Cabrera (ex Sarmiento)- que mejoraron la accesibilidad del lugar. A ello se sumó la radicación de Wal Mart y dos shopping centres sobre esta avenida que otorgaron a esta arteria un mayor protagonismo y dinámica.

Se puede observar que este sector de la periferia bahiense se destaca dentro de la estructura social como perteneciente a un estrato socio-ocupacional superior, y no registra prácticamente hogares con NBI o privación material.

La escasez de lotes vacantes en el Barrio Palihue, unido a que éste “se ha hecho un poco inalcanzable” –según la opinión vertida por un operador inmobiliario-, contribuyó a incrementar la demanda residencial y la percepción de Patagonia y alrededores como una alternativa interesante. En este sentido, una vez saturada la disponibilidad de terrenos en el Barrio Palihue y su extensión denominada Altos de Palihue se produjo una discontinuidad locacional del estrato de ingresos medio-altos y altos, afectando los precios en espacios suburbanos (Trivelli, 1985: 71). De forma similar, cuando los terrenos vacantes en Patagonia comenzaron a escasear a fines de los años 90 y el precio había registrado un importante aumento, la demanda se volcó hacia las inmediaciones, en el sector comprendido entre la Avenida de Penetración Alberto Cabrera y el barrio parque, afectando los valores de su entorno, que en el año 2007 ascendían a $120-150/m².

Por su parte, el Club de Campo Bosque Alto -localizado en la periferia norte de la ciudad, sobre el camino de Circunvalación- explica la presencia de una zona de mayor avalúo ($130-150/m²) en un entorno de menor valorización. Del mismo modo ocurre en el Barrio cerrado Solares Norte, también ubicado sobre la Avenida de Circunvalación, donde los valores oscilan entre $120-220/m².

Otro ejemplo a señalar es el Barrio Universitario; se trata de un importante barrio en el macrocentro de la ciudad, próximo a la Universidad Nacional del Sur, que se destaca por la excelente calidad de las viviendas. El entorno socioeconómico medio-alto y alto, la cercanía al microcentro, sumado al perfil de la edificación, explican –entre otros factores- los valores registrados en este sector de la ciudad ($1100/m²). Cabe señalar que este barrio ha experimentado una demanda creciente de terrenos para la construcción de pequeños edificios de departamentos para estudiantes universitarios en paños de superficie reducida, situación que explica, en parte, la valorización registrada en los últimos años. No obstante, siempre se destacó por su alto valor en el mercado.

Los barrios Santa Margarita y San Cayetano, limitados por la Avenida Alem y Cuyo, se destacan como áreas residenciales de estrato medio-alto, que ubicadas más allá del Canal Maldonado registran valores unitarios del suelo semejantes a otros sectores del macrocentro ($180-300/m2), como el Barrio Kilómetro Cinco ($150-280/m²).

En contraposición, el entorno inmediato a la Avenida de Circunvalación Interna (Indiada) se caracteriza por el predominio de los estratos medio y bajo, un 23% de hogares con NBI y 50% con privación material, viviendas de menor calidad, la presencia de conjuntos habitacionales, y la cercanía –en algunos casos- de asentamientos irregulares. Si bien el sector consolidado al interior de la circunvalación cuenta con los servicios básicos, el precio del suelo ronda en promedio $ 66/m², valores comparativamente menores que el sector noreste. Más allá de la circunvalación, en Villa Muñiz –definido como “barrio obrero” por un agente inmobiliario-, el metro cuadrado en el mercado generalmente no supera $40.

En el sector norte, en el entorno inmediato de la Avenida Alem y próximo al Camino Sesquicentenario, ejes estructurantes del sistema circulatorio de la ciudad, donde predomina el estrato medio-bajo y un 35% de los hogares sufre algún tipo de privación material, el precio del suelo fluctúa entre $32 y $93/m². Del mismo modo, la zona más baja, cercana a la Avenida de Acceso Sur a Puertos y al estuario de la bahía, en el sudoeste de la periferia bahiense, los valores registrados en el año 2007 rondaban los $60/m². Asimismo, en el sector oeste de la ciudad, entre las calles Don Bosco y Castelli, los valores oscilan entre $45 y $75/m². En este sector predomina el estrato socio-ocupacional bajo, un 50% de los hogares registra algún tipo de privación y se concentran un conjunto importante de barrios planificados que le otorgan un perfil particular al área. En efecto, al observar los precios del suelo en sectores próximos a zonas residenciales de menores recursos y asentamiento precarios, se puede apreciar que éstos no superan $75/m².

En definitiva, el precio del suelo depende –en gran medida- de los ingresos de quienes son y serán sus ocupantes. Un operador inmobiliario de la ciudad de Bahía Blanca afirma que “El entorno social es fundamental en la determinación del precio. No es lo mismo una zona de clase media a un barrio obrero. (...) En la periferia (a 50 cuadras del área central) en general los valores no han variado debido a que en estos sectores se localiza población de escasos recursos y eso incide en el valor de la tierra”. En definitiva, ello demostraría que valor del suelo se determina en gran medida en función de lo que sobre él se puede construir; valdrá más si sobre el se pueden construir viviendas de alto estándar que si será destinado a la edificación de viviendas de interés social. Esta situación se hace quizás más evidente en áreas de expansión donde en algunos casos se registran valores comerciales del suelo relativamente elevados con relación a sectores más consolidados u otras zonas periféricas, no obstante, de menor nivel socioeconómico.

En este sentido, a tal punto es la importancia del entorno socioeconómico en la determinación del precio suelo, que la injerencia de otros factores como accesibilidad, distancia al centro, disponibilidad de servicios básicos y equipamiento, etc., puede ser -en cierta medida- relativizada, alcanzando valores comparativamente altos con relación a otros sectores de la ciudad. Así, por ejemplo, el valor comercial del metro cuadrado en Patagonia oscila entre $150 y $230/m², e incluso se ha registrado hasta $330/m², tratándose de una urbanización localizada a 4,5 km de la plaza central, que aún no dispone de desagües cloacales y algunas calles son de tierra; en tanto, algunos terrenos ofrecidos en sectores más cercanos al macrocentro presentan valores unitarios que rondan estos precios, sin embargo cuentan con la totalidad de los servicios básicos, proximidad al equipamiento central, mejor cobertura del transporte público, etc.

Resulta oportuno aclarar que la calidad ambiental y paisajística de la zona alta de Bahía Blanca le otorga un valor intrínseco a estas tierras, que se intensifica con el deseo creciente de “vivir en contacto con la naturaleza”.

Es importante considerar que el valor del suelo no sólo resulta afectado por el nivel de ingreso de las familias/usos demandantes de un espacio, sino que también actúa a modo de “filtro” seleccionando quienes pueden acceder a ese submercado; es causa y efecto de la distribución espacial de los usuarios según su capacidad económica. García Bellido sostiene que el precio del suelo “es el mecanismo que permite ajustar la jerarquía social a la división social del espacio.” (García Bellido, 1982: 61).

Se puede concluir que “La segregación residencial constituye, entonces, un resultado esperable en el marco de una libre operatoria del mercado del suelo, la cual puede verse reforzada por las normas y las decisiones adoptadas por el sector público. (...) el mercado de suelo la canaliza, la estimula y la acentúa.” (Trivelli, 1982: 15).

 

4. Efecto de los precios del suelo en la diferenciación socioeconómica y espacial del crecimiento urbano.

Luego de analizar el entorno socioeconómico como factor explicativo de la estructura de precios del suelo urbano en Bahía Blanca, se cree conveniente reconocer las consecuencias sociales y espaciales que tienen la estructura de valores y la operatoria del mercado de tierras en el desarrollo de la ciudad. En este caso se abordará uno de los aspectos más relevantes de esta problemática: la diferenciación socioeconómica y espacial del crecimiento.

Resulta interesante señalar entonces la analogía que realiza David Harvey entre el mercado de vivienda con un stock fijo y el proceso de ocupar secuencialmente los asientos en un teatro vacío, comparación que también puede aplicarse al mercado de suelo urbano. “El primero que entre tendrá n posibilidades de elegir, el segundo tendrá n-1, y así sucesivamente hasta que el último no tenga ninguna posibilidad de elección. Si los que entran para ocupar el teatro lo hacen por orden de capacidad de licitación, entonces aquellos que tengan dinero tendrán más posibilidades de elección, mientras que los más pobres ocuparán los asientos que queden después de que todos los demás hayan escogido sitio.” (Harvey, D., 1979: 176). En palabras de Martim Smolka, “para las capas de bajo ingresos, difícilmente se podría concebir su decisión respecto de la localización residencial como de `libre arbitrio´. (...) a esas poblaciones sólo les toca el espacio residual, usualmente el más periférico.” (Smolka, 1981: 87).

Es dable agregar a tales afirmaciones que los espectadores de mayor poder adquisitivo podrán elegir los mejores lugares del teatro (generalmente los más caros), mientras que las personas de menores ingresos probablemente no podrán afrontar el valor de la entrada, y por lo tanto no accederán al recinto. En definitiva, los precios de la tierra determinan quienes acceden al mercado del suelo y quienes quedan fuera de él.

Como es de esperar los valores inmobiliarios implican una diferenciación socioespacial, puesto que sólo aquellas personas que gozan de un nivel de ingreso acorde al precio de la tierra podrán acceder formalmente a ella. En este sentido, la estructura de valores del suelo urbano “no sólo es causa y consecuencia de la estructura social que prevalece en las ciudades, sino que además constituye el principal elemento de acentuación y propagación del mismo fenómeno.” (Trivelli, 1987: 18).

De este modo, los grupos sociales tienden a ocupar el espacio de acuerdo a su capacidad de pago, favoreciendo la conformación de áreas residenciales relativamente homogéneas en su interior y diferenciadas entre sí.

El desplazamiento de población del estrato medio-alto hacia la periferia, fundamentalmente en el sector norte-noreste de Bahía Blanca, ha dado lugar a un importante crecimiento residencial en el área, así como también la aparición de desarrollos inmobiliarios, como loteos tipo barrio parque y urbanizaciones cerradas. Este proceso incide en la valorización del espacio, convirtiéndose esta franja de la ciudad en un submercado de suelo orientado principalmente a la población de este nivel de ingresos.

Los precios del suelo en este sector de la periferia bahiense y la superficie predial mayor implican un poder absoluto de pago superior[14]. De este modo, los grupos más solventes que optan por este espacio están dispuestos a pagar -según Samuel Jaramillo- un “impuesto privado” para acceder a los terrenos con carga social positiva. “Aparece así un escalonamiento en los precios del suelo (refracción, por supuesto, del precio de los inmuebles), concomitante con el poder de compra de los ocupantes de las diversas secciones del territorio urbano.” (Jaramillo, 1996: 66).

Resulta importante considerar que la diferenciación socioespacial se ve favorecida por la normativa urbana que establece el residencial parque de densidad baja[15] como uso dominante en la zona alta de la ciudad, donde además se concentra la mayor disponibilidad de tierras urbanizables.[16] Se podría decir que el tipo de uso del suelo y la subdivisión mínima confieren al área cierto carácter de “reserva” para sectores medios y medio-altos. Ello se refleja en valores de la tierra relativamente mayores, que unido a la dimensión predial, representan una clara limitante de acceso a estos terrenos, de acuerdo a la capacidad económica.

Por su parte, la zona de uso residencial mixto que compatibiliza las áreas de vivienda con industria-taller y comercio, se localiza en el sector bajo, en la franja oeste-sudoeste-sur de la ciudad. En tanto las zonas centrales (C1, C2 y C3) y residenciales (R1 y R2) se ubican en la franja intermedia.[17] En efecto, la estructura funcional establecida por la normativa incide en la estructura de valores del suelo urbano y en la distribución socioespacial de la población.

En este sentido, Jaramillo advierte sobre el juicio que “imagina la segregación socioespacial como el resultado exclusivo de la reglamentación urbana (...). Las reglamentaciones tipo zonning y tal vez otras a través de medios indirectos, pueden contribuir a acentuar la segregación, pero la eliminación de la intervención estatal sobre el uso del espacio, está lejos de suprimirla. Esta existe espontáneamente en el capitalismo (...).” (Jaramillo, 1996: 68). Al respecto, Geisse y Sabatini sostienen que “Las normas que prevalecen son en su mayoría de efectos ‘excluyentes’ o ‘prohibitivos’ (normas de tamaño mínimo de lotes, exigencias mínimas de edificación y urbanización, etc.). El carácter prohibitivo de tales medidas contribuye a elevar el prestigio social y la exclusividad de ciertas zonas.” (Geisse y Sabatini, 1980: 76)

En contraposición a lo que ocurre en el sector norte-noreste, aquellas áreas de la periferia urbana que no registran una demanda de tierras por parte de los grupos más solventes –y por ende tienen menor valor-, son ocupadas por la población de estrato medio y medio-bajo. Ello sucede fundamentalmente en el sector noroeste y parte del este, que también constituyen la alternativa de localización de los conjuntos habitacionales, por el precio de la tierra y la zonificación urbana. Los planes de vivienda ofrecen facilidades de pago que posibilitan el acceso al techo propio, principalmente para aquellas familias –generalmente no sujetos de crédito- que no pueden acceder individualmente a una solución habitacional a través del mercado, es decir, no pueden afrontar la adquisición de una vivienda, o la compra de un terreno y luego los gastos de construcción.

A ello se suma las soluciones habitacionales irregulares de un número creciente de familias –dado el incremento de los niveles de indigencia y desempleo-, incapaces económicamente de acceder a la tierra y la vivienda; para ellos las tierras públicas ociosas -por ejemplo de Ex Ferrocarriles Argentinos- constituyen un espacio libre donde pueden asentarse. Estas áreas, caracterizadas por las precarias condiciones de habitabilidad, se localizan principalmente en la franja oeste-sudoeste-sur de la ciudad, donde la dinámica inmobiliaria formal es significativamente menor. Estos terrenos más baratos presentan peores condiciones en términos de calidad urbana, dotación de infraestructura y equipamiento, accesibilidad y articulación con la ciudad; y no por casualidad concentran los hogares más desposeídos del medio urbano (Trivelli, 1987: 15).

El acceso de la población pobre al suelo urbano ha enfrentado tradicionalmente dos importantes restricciones: la ilegalidad de la ocupación de tierras y las localizaciones periféricas -con infraestructura y equipamiento insuficientes- que terminan convirtiéndose en bolsones de pobreza. Ello ha contribuido históricamente a acentuar los problemas de inseguridad económica, precariedad física, desventajas urbanas y estigmatización social de estos grupos (Sabatini y Smolka, 2001: 6). Por tales motivos, estas áreas de la ciudad no despiertan el interés de los inversores privados, ni logran atraer a la población de un mejor poder adquisitivo. De este modo, “la limitante que imponen las condiciones socioespaciales imperantes tiende a reproducir la estructura social existente a través de la operatoria del mercado de suelo.” (Trivelli, 1982: 19). En estas condiciones, necesariamente requieren de la intervención y asistencia del Estado para mejorar su calidad urbana y de vida, y así romper este “círculo vicioso”.

Samuel Jaramillo manifiesta que la especialización en la ubicación de los grupos sociales en partes del territorio “debe acarrear contrastes más o menos intensos en el nivel del aprovisionamiento de bienes inmobiliarios, tanto de tipo individual (características de vivienda, por ejemplo), como colectivo (infraestructura urbana, espacios públicos, culturales, de recreación, etc.).” (Jaramillo, 1996: 69). En este sentido, la diferenciación socioespacial se acentúa en función de un comportamiento selectivo de las inversiones de capital -como ha sucedido sobre el eje de crecimiento de la Av. Alberto Cabrera-, que también contribuye a mayores valores relativos de la tierra. La localización de los shopping, hipermercados, hotel, concesionarias de autos, etc., constituyen una muestra de ello.

Como afirma Trivelli, la segregación residencial no sólo se vincula al prestigio que subjetivamente se le asigna al espacio, sino que también, con una serie de aspectos que objetivamente diferencian la calidad física y funcional de los barrios. “Estas diferencias guardan relación con los servicios y funciones que presta el sector privado, los que obviamente se localizan en función de la potencialidad de los mercados, estableciendo un nivel de servicios diferencial según la distribución espacial del ingreso.” (Trivelli, 1981: 57).

Para concluir, se estima –si se quiere a modo de hipótesis, puesto que no se realizó un estudio empírico- que existe una tendencia a consolidar un patrón de segregación “a gran escala” [18] -es decir, a nivel de grandes sectores- en el proceso de crecimiento urbano de Bahía Blanca.

En este sentido, se observa que los estratos alto y medio-alto tienden a concentrase en el norte y noreste de la periferia bahiense (la zona alta); los grupos medio y medio-bajo en el noroeste, parte del este y sudeste; y los pobres fundamentalmente en la franja oeste-sudoeste-sur (zona baja) de la ciudad.[19] Ello no implica que dentro de estas grandes áreas socialmente homogéneas no resida población de un nivel de socioeconómico diferente, especialmente en los sectores de mejores ingresos.

Al respecto, un operador inmobiliario manifiesta que “Hay zonas que están como predestinadas para los grupos de menores recursos, la zona sur; la zona cercana a Villa Rosas; el sector oeste-sudoeste, pasando Don Bosco; la zona del Bajo Rondeau; el sureste; incluso la calle Indiada (...).”

En definitiva, la segregación a gran escala resulta favorecida por los precios del suelo, la normativa urbana y la dinámica inmobiliaria de los distintos submercados. El análisis de la consolidación de este patrón en el proceso de ocupación de las tierras vacantes de la periferia de Bahía Blanca requiere tiempo, y sin duda plantea el desafío de evaluar sus consecuencias, así como también la definición de medidas tendientes a revertirlo.

Para concluir, en general podría decirse que la pauta de localización del estrato alto “define en alguna medida lo que sucede con los demás estratos y por su intermedio condicionan la estructura de los precios de la tierra.” (Trivelli, 1985: 71).[20]

En efecto, “el fenómeno de mayor trascendencia en términos del mercado de suelos es la segregación residencial según estratos socio-económicos (Trivelli, P., 1980). El mercado de suelo es causa y efecto de dicha segregación” (En CIDU-IPU, 1981: 6).

 

 

5. Reflexiones finales

Parece existir antecedentes suficientes como para afirmar que la estructura de precios de la tierra urbana está fuertemente determinada por el medio social y el nivel económico de los diferentes usos, situación que se torna aún más evidente en la franja periurbana.

Se ha analizado como el entorno socioeconómico determina en gran medida el valor de la tierra, relativizando incluso la importancia de otras variables, por ejemplo la dotación de servicios y equipamiento, o la distancia al área central. En este sentido, el precio del suelo en la periferia de la ciudad ocupada por el estado medio-alto demuestra que éste no depende de los costos de transporte como plantean algunos modelos teóricos, ni tampoco de la completa dotación de infraestructura urbana y buen equipamiento, sino del nivel de ingresos de la población que la ocupa; es decir, el valor de un terreno guarda relación con lo que sobre él se construye o pueda construir. Las áreas periurbanas donde se instalan los grupos solventes se valorizan, y ese precio relativo mayor excluye de este submercado a otros sectores sociales o actividades menos rentables. Es decir, el uso (en este caso, residencial de altos ingresos) define el valor de la tierra, y a su vez el precio determina –en gran medida- el futuro aprovechamiento del suelo.

Es dable reconocer que las diferencias socioeconómicas se reflejan en la calidad urbana de los distintos espacios y en el poder de atracción de las inversiones –en materia de equipamiento y servicios- que a modo de círculo “virtuoso” refuerzan los valores del suelo.

La presión de demanda en determinados sectores de la ciudad afecta directamente los precios, fundamentalmente cuando se trata de un uso de mayor solvencia económica. Aquellas áreas que no experimentan una dinámica inmobiliaria como ésta y una demanda efectiva con capacidad de gasto, registran menores valores comerciales del suelo.

Asimismo, se ha analizado en el presente trabajo los efectos del mercado de suelo en el desarrollo urbano de Bahía Blanca. La operatoria del mercado y los precios del suelo conllevan una diferenciación socioespacial en el proceso de ocupación del espacio, marcada por la capacidad económica de la población para acceder a la tierra, que en el caso de Bahía Blanca –como tantas otras localidades- se ve favorecida por la normativa urbana. De este modo, el crecimiento de la ciudad en la periferia evidencia cierta tendencia a consolidar un patrón de segregación a gran escala. La morfología urbana acompaña este proceso mediante la conformación de áreas diferenciadas: una periferia con una fisonomía de “suburbio verde” y unifamiliar en el norte-noreste, una periferia más densa de conjuntos habitacionales y viviendas de estrato medio y medio-bajo en el noroeste y este; y una periferia pobre que crece fuera del mercado en el sector sudoeste y sur.

Mientras ciertas zonas experimentan una demanda inmobiliaria significativa que valoriza el suelo, convirtiéndose en un submercado restringido para los grupos más solventes, las dificultades económicas crecientes de la población de menores recursos para acceder a la tierra los aleja cada vez más del área central y de los sectores mejor equipados.

La estructura de precios supone la generación de una renta diferencial del suelo, que se distribuye y apropia por los dueños de la tierra, que capitalizan las externalidades positivas sin mediar en contrapartida un esfuerzo productivo –exceptuando las mejoras realizadas sobre el terreno-. “La falta de intervención pública y la exención tributaria de las ganancias obtenidas por la valorización del suelo afectan la distribución de la renta y de la riqueza a favor de los propietarios de terrenos, imponiendo una severa limitante a los sectores de menores ingresos de la población para acceder a un lugar mínimo donde vivir, en la medida que los terrenos quedan sometidos a procesos especulativos.” (Trivelli, 1982: 15).

Para concluir, resultan oportunas las palabras de un informe de las Naciones Unidas del año 1976, citado por distintos autores, “La tierra, por su carácter único y por la importancia crucial que tiene para los asentamientos humanos no puede ser tratada como un bien ordinario, controlado por individuos y sujeto a las presiones e ineficiencias del mercado (...). La justicia social, la renovación urbana y el desarrollo, el suministro de viviendas decentes y de condiciones saludables para las personas sólo podrá lograrse si la tierra se usa en interés de la sociedad en su totalidad.” (En CIDU-IPU, 1981: 12). Por tal motivo, “... el manejo de los suelos urbanos debe estar sujeto a un conjunto de herramientas jurídicas y económicas para satisfacer objetivos de eficiencia económica, justicia social y conservación del medio ambiente.” (Renard, 1994: 3).

 

Bibliografía

Carreras Moysi, B., et.al. (1995): “Una política activa de suelo”. En Revista Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales, Vol. III, Nº 103, Ministerio de Obras Públicas, Transporte y Medio Ambiente, Madrid. pp. 17-22.

CIDU-IPU (1981): Mercado de tierras Área Metropolitana de Santiago. Informe Final, Vol. IV, MINVU, Santiago.

Formiga, n. (2000). La diferenciación socioespacial y los espacios subjetivos de los bahienses. Tesis de Doctorado, Madrid, Universidad Complutense de Madrid.

FORMIGA, N.; PRIETO, M. y URRIZA G. (2007). “La pobreza intraurbana. Aplicación de SIG a los datos censales en el caso de la ciudad de Bahía Blanca, Argentina”. En: XI Conferencia Iberoamericana de sistemas de Información Geográfica (CONFIBISIG).

Formiga, N. y Gárriz, E. (1997). “La marginalidad socio-espacial en un centro urbano intermedio”. Inédito.

García Bellido, J. (1982). “La Especulación del Suelo, la propiedad privada y la gestión urbanística”. Revista Ciudad y Territorio, Madrid, Nº 53, Julio-Septiembre. Pp. 45-72

Geisse, G. y Sabatini, F. (1980): “La renta de la tierra, heterogeneidad urbana y medio ambiente”. En Sunkel; O. y Gligo, N. (1980): Estilos de desarrollo y medio ambiente en América Latina. Fondo de Cultura Económica, México. pp. 66-95.

Harvey, D. (1979): “Valor del suelo, valor de cambio y teoría de la utilización del suelo urbano”. En su: Urbanismo y desigualdad social, Siglo veintiuno de España editores, Madrid. pp. 159-204.

INDEC, (s/f). “Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2001. Definiciones de la base de datos”.

Jaramillo, S. (1996): “Segregación socio-espacial y mercado de suelo en las ciudades de América Latina.” En VI Encuentro Internacional Hábitat Colombia, Seminario Especializado Producción, uso y consumo de ciudad, Fundación Hábitat Colombia, Medellín. pp. 61-110.

Renard, V. (1994): “El suelo urbano y el derecho de propiedad. Un análisis económico y jurídico”. En Centro de Estudios Públicos (1994): Antecedentes para una legislación sobre uso del suelo. Documento de Trabajo Nº 214, Santiago. pp. 3-14.

Sabatini, F. (1982): “Alza y caída de los precios del suelo en Santiago, 1980-1981”. Documento de Trabajo Nº 129, CIDU-IPU, Santiago. 182 h.

Sabatini, F. (1999): Tendencias de la segregación residencial urbana en Latinoamérica. Reflexiones a partir del caso de Santiago de Chile, Documento Serie Azul Nº 29, Instituto de Estudios Urbanos, Santiago. 11 h.

Sabatini, F. y Smolka, M. (2001): “The 1980s reforms and the access of the poor to the urban land in Latin America”. En International Conference “Currents of Change: Globalization, Democratization and Institutional Reform in Latin America”, Institute of Latin American Studies, Stockholm University, Estocolmo. 18 h.

Sabatini, Francisco, et. al., (2001). “Residential segregation pattern changes in main Chilean cities: scales shifts and increasing malignancy”. En: International Seminar on Segregation and the city. Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge, Massachusetts, Julio. 13 h

Smolka, M. (1981): “Precio de la tierra y valorización inmobiliaria urbana: esbozo para la conceptualización del problema”. En Revista Interamericana de Planificación, Vol. XV, Nº 60, México. pp. 70-89.

Trivelli, P. (1981): “Elementos teóricos para el análisis de una nueva política de desarrollo urbano: Santiago de Chile”. En Revista Interamericana de Planificación, Vol. XV, Nº 60, México. pp. 44-69.

Trivelli, P. (1982): “Accesibilidad al suelo urbano y la vivienda por parte de los sectores de menores ingresos en América Latina”. En Revista EURE, Vol. IX, Nº 26, Santiago. pp. 7-32

Trivelli, P. (1985). Estudio del mercado de suelos por tamaño de ciudades en Chile. Versión Preliminar, CIDU-IPU. Santiago. 131 h.

Trivelli, P. (1987): “Algunas reflexiones generales acerca del comportamiento del mercado de suelo en ciudades chilenas”. En Revista Medio Ambiente y Urbanización, Nº 21, CLACSO, Buenos Aires.

Urriza, G. (2005). “Factores explicativos de los precios del suelo urbano en Bahía Blanca”. En CERNADAS DE BULNES, M. y Vaquero, M. (Ed.): Problemáticas sociopolíticas y económicas del Sudoeste Bonaerense. UNS, Bahía Blanca.