Conflictos derivados de la ocupación del suelo en áreas suburbanas

Silvia Marenco

Carolina Mancinelli

Depto de Geografía y Turismo

UNS. Bahía Blanca

 

Resumen

El crecimiento horizontal de una ciudad, debido a la demanda de espacio producto del aumento demográfico y/o de la actividad económica, se refleja en la formación de una franja periurbana, que se extiende en distintas direcciones más allá de la trama consolidada. Este borde es un área de transición, en continuo cambio, donde se yuxtaponen distintos usos del suelo – desde agrarios y comerciales hasta residenciales y recreativos- que le otorgan una apariencia distintiva por su heterogeneidad.

La población ha manifestado una marcada tendencia a residir en el sector suburbano de la ciudad con el propósito de buscar mayor tranquilidad, seguridad y estar en contacto con la naturaleza. Esta área de transición, entre lo urbano y lo rural presenta una serie de conflictos derivados de la progresiva adaptación hacia usos residenciales. En este trabajo se pretende analizar y determinar qué tipo de problemas se manifiestan a medida que se va concretando la implantación de nuevos usos, teniendo en cuenta además la modificación de la normativa desde el Código de Planeamiento Urbano de la ciudad de Bahía Blanca.

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Introducción

Históricamente las zonas periféricas de las ciudades eran conocidas como el lugar que alojaba a los sectores sociales más empobrecidos. La distancia al centro y a los mejores servicios, tradicionalmente reguló el valor de la tierra y cargó a este sector de connotaciones peyorativas.

En un prolongado proceso de traslados y reorganizaciones se fue gestando un nuevo modo del uso de las ciudades. Hoy se valoriza la trama menos densa, el aire libre, el paisaje predominantemente verde, la vida más distendida y el medio más sano que posibilita la localización suburbana, relegando a las áreas céntricas principalmente las funciones administrativas, de negocios o de gobierno.           

El crecimiento de las ciudades a nivel mundial es un fenómeno irreversible, al cual no escapa la ciudad de Bahía Blanca. El siglo XX sobre la base del abaratamiento y la generalización del uso del automóvil y de otros medios de transporte, de una alta tecnificación agrícola y del desarrollo del hormigón armado, produjo una explosión demográfica de las ciudades jamás antes imaginable así se generó la congestión descontrolada y la degradación del ambiente urbano, especialmente en las zonas céntricas antes privilegiadas. El área central bahiense, comienza a mostrar algunos signos de saturación en dicho sector. Esta situación, unida al deseo de una mejor calidad de vida, genera la expansión de la ciudad hacia distintos puntos de la periferia. En algunos de ellos han aprovechado ejes de circulación de vinculación regional, donde además de los usos residenciales han surgido centros comerciales y de recreación, y centros de distribución mayorista, otorgando un gran dinamismo al área en su conjunto.

En el área de estudio (Barrio Los Chañares), la población ha manifestado una marcada tendencia a residir en el sector suburbano de la ciudad con el propósito de buscar mayor tranquilidad, seguridad y estar en contacto con la naturaleza, a pesar de la escasa dotación de servicios e infraestructura que ofrece. El propósito de este trabajo es analizar y determinar qué tipo de problemas se manifiestan a medida que se va concretando la implantación de nuevos usos, y cuál es la forma de resolución de los conflictos a partir de la modificación de la normativa desde el Código de Planeamiento Urbano de la ciudad de Bahía Blanca.

La evolución hacia nuevas formas de ocupación y uso que se produce en el sector de estudio se ve favorecida por el cambio de la normativa de los Usos del Suelo; se espera que dicha modificación desaliente la instalación de usos incompatibles, aún existentes en el sector. No se prevé, sin embargo, en el corto plazo un desarrollo de grandes centros comerciales. Esto se debe a las características de área recreativa al aire libre, en tanto parque lineal, muy definidas en la actualidad, constituida por la “Camino Parque Sesquicentenario”, que bordea al barrio en el sector sudoeste; asimismo se destaca su proximidad a las rutas nacionales de conexión interregional (Ruta 33 y 35).

Problemas derivados de la ocupación del suelo en áreas suburbanas

El crecimiento horizontal de una ciudad - debido a la demanda de espacio producto del aumento demográfico y/o de la actividad económica -, se refleja en la formación de una franja periurbana, que se extiende en distintas direcciones más allá de la trama consolidada. Este borde es un área de transición, en continuo cambio, donde se yuxtaponen distintos usos del suelo – desde rurales y comerciales hasta residenciales y recreativos- que le otorgan una apariencia distintiva por su heterogeneidad.

“ En las márgenes de la ciudad, en el ámbito de la franja marginal, es característico, por tanto, que se de una conmixtión de aprovechamientos del suelo, que van desde la existencia de pueblos rurales antiguos e intactos a la presencia de modernas colonias residenciales; desde toda una variedad de instalaciones comerciales –incluidos centros de compras propios de extrarradio- a los elementos propios de los servicios e industrias de la ciudad que se suelen situar justamente en localizaciones marginales” (Carter, H.,1983: 432).

A ello se añade que, en tanto la urbanización avanza sobre el medio rural, se produce una transformación en el uso del suelo y se sucede una ocupación dispersa y discontinua, dejando amplios vacíos. De este modo, se observa cómo las tierras sin uso o destinadas a actividades productivas – horticultura, criaderos, entre otras- se convierten en urbanas ante las presiones de la dinámica expansiva de las ciudades, o son abandonadas a la espera de valorización inmobiliaria. Al mismo tiempo, la dinámica de la población que se instala, con el tiempo expulsa las actividades preexistentes, cambiando los hábitos de vida de acuerdo a las condiciones que ofrece el sector. Sin embargo este no es un proceso rápido, debido fundamentalmente a la falta de inversores inmobiliarios, aunque el cambio en la normativa favorece al conjunto.

Se constata una modificación en la relación entre las actividades, la sociedad y el territorio, donde el modo de vida urbano se impone adaptando el espacio. Este proceso genera conflictos entre los primitivos habitantes del sector y “los nuevos” residentes, con perspectivas diferentes respecto del hábitat y del uso del entorno natural.

El área de estudio conforma un espacio de implantación relativamente reciente en la trama urbana de la ciudad de Bahía Blanca, en el sudoeste de la provincia de Buenos Aires. El Barrio los Chañares, al cual se hace referencia, está ubicado al noroeste de la ciudad de Bahía Blanca sobre la franja marginal de la misma, surge en 1980, luego de un loteo realizado por la firma Vinelli.

La subdivisión parcelaria del barrio contempló espacios generosos, la mayoría de los terrenos superan los 3.000 metros cuadrados de superficie, y cuentan con un gran frente, lo que apunta a consolidar un área de baja densidad, del tipo quinta urbana.

Es oportuno destacar que el sector estudiado, en cuanto a su denominación como espacio Suburbano, es nuevo por lo cual tiene una historia corta, ya que anteriormente era solo espacio rural ocupado por campos de propiedad privada. Entre los propietarios del sector se puede mencionar a las familias Del Else, Urra y Lelli. A partir del año 1980, en que se produce el loteo del Barrio Los Chañares, el sector emerge como una opción de segunda residencia, ya que no poseía ningún servicio que facilitara el asentamiento de población permanente. Con el tendido de la Red de Energía eléctrica, en el año1986, comienza a instalarse población en forma estable. En 1990 ya residían permanentemente más de 100 familias. En la actualidad por diversos motivos, entre los que predominan la seguridad o tranquilidad y la posibilidad de un mayor contacto con la naturaleza, entre otros, el número de personas instaladas ha aumentado alcanzando a 200 las familias que residen en el barrio. Ello se debe a que “…los matrimonios con hijos, en período de formación, valoran más las áreas suburbanas por su seguridad, calidad ambiental y social del entorno.” (Zárate Martín, 1991:123)

Desde el surgimiento, este barrio y el aledaño (Don Ramiro) pertenecían a la jurisdicción de la Sociedad de Fomento de Villa Bordeu, en el año 1993 luego de varias gestiones ante el Municipio, los vecinos del sector, logran el reconocimiento de la individualidad e identidad, a partir de la constitución de una Sociedad de Fomento propia.

El sector y la normativa municipal: el Código de Planeamiento urbano.

En  el mes de Noviembre del año 1980, momento del loteo del Barrio Los Chañares, según el código de zonificación Municipal, que tenía vigencia desde la década del ’70, el sector se definía como:

Zona Rural (RU). En esta zona se permite la explotación agropecuaria propiamente dicha, al tiempo que plantea la posibilidad del asentamiento de algunos usos complementarios del área urbana.

Debido a la presión ejercida por los vecinos y al abandono creciente de las primitivas actividades de tipo rural, como viejos tambos, o criaderos de aves, en el año 1986 con la reformulación del Código de Zonificación el sector estudiado cambia el estatus funcional, al promoverse el uso de tipo residencial.

La nueva denominación es SUR 2, cuya definición corresponde a un área apta para la vivienda unifamiliar de baja densidad de carácter suburbano y escaso equipamiento (parcelas mayores). El uso agropecuario se permite con ciertas restricciones. A éstas se añade la normativa referida a la relocalización de hornos de ladrillo y criaderos de aves.

De acuerdo al la información obtenida en una entrevista, realizada a funcionarios municipales, se destaca que debido a reiterados conflictos de convivencia planteados por los vecinos y los propietarios de los criaderos, se debe aplicar el Ítem 7 de la citada normativa, la cual establece que “la Comisión Asesora de Planeamiento efectuará en cada caso un estudio para determinar la conveniencia de la localización proyectada” (Código de Planeamiento Urbano, 1993). Frente a ese tipo de actuaciones, en el año 1990 se promueve la erradicación tanto de los criaderos como de los hornos de ladrillos. Debido a ello, en la actualidad, no se admiten los usos mencionados, privilegiando netamente aquellos de carácter residencial.

Cabe destacar también que la normativa exige la dotación de infraestructura y servicios, como acción previa a cualquier proceso de parcelamiento, para preparar al área, con equipamientos básicos y adecuados para la instalación de población. Así lo establece el Decreto-Ley 8912 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, del año 1977, en el orden provincial. La escasa dotación de infraestructura básica de servicios y equipamiento, se debe a que el loteo del Barrio Los Chañares es anterior a la concreción del primer Código de Planeamiento Urbano del año 1971, por tanto no fueron previstos en dicha normativa.

Uso del suelo contemplado en el Código de Planeamiento Urbano

Según el Código de Planeamiento Urbano vigente, como se mencionara en el item anterior, el sector del barrio Los Chañares encuadrado en la zona SUR 2 puede incluir a los siguientes usos que están permitidos:

v      Sanidad: clínicas, sanatorios o institutos privados

v      Servicios: Alimentación en general, escuela para animales, estación de servicio, estudio y consultorio profesional anexo vivienda., hotel por horas, velatorio y lavadero de automotores

v      Agropecuarios: criaderos, chacras de producción,  criaderos de aves, tambos, frutas.

v      Comercios minoristas: productos alimenticios, kioscos, autoservicios, supermercado total, vivero, venta de animales domésticos.

v      Cultura-Culto-Esparcimiento: autódromo, estadio, hipódromo, biblioteca local, cancha de tenis, cine, teatro, club social, natatorio, templo.

v      Administración pública: estafeta postal, policía, comisaría

v      Comercio minorista: farmacia, maquinarias, materiales de construcción

Con relación a los usos propuestos se plantean las siguientes observaciones:

1)      Los usos deben ser entendidos no solamente en sus aspectos potencialmente negativos para cada área, sino también en sus aspectos positivos en cuanto pueden contribuir a consolidar áreas de crecimiento

2)      Con relación a las áreas, fundamentalmente en los sectores de crecimiento, puede ampliarse la gama de funciones compatibles con la vivienda uni y multifamiliar.

3)      Con relación a las molestias hay que evitar superposición de reglamentaciones ya que toda la actividad productiva está sujeta a reglamentaciones  específicas de habilitación.

4)      Cabe indicar que es preciso reconocer que las presuntas incompatibilidades entre usos y zona, para cierto rango de los mismos, son perfectamente salvables.

Teniendo en cuenta los usos y ocupación del suelo en el sector suburbano, hay que destacar que aquellos existentes y que no se ajusten a la reglamentación vigente podrán conservarse transitoriamente, siempre y cuando los mismos no representen un conflicto grave en relación al carácter establecido para el área.

A raíz de todo lo expuesto, y luego de realizar el relevamiento en el terreno se verifica que los usos del suelo que se encuentran en el Barrio Los Chañares presentan las siguientes características: predomina el uso de residencia de tipo familiar, existen algunos comercios minoristas de aprovisionamiento diario a la población residente y aledaña como: venta de comestibles (dos locales), materiales de construcción (un local), venta de leña (un local), asimismo se destaca una casa de fiestas y una metalúrgica. A estos usos se agregan otros propios de los sectores rurales como: un tambo, una extractora de miel y un horno de ladrillos (Figura 2).

Como se puede apreciar en cuanto a los usos que se encuentran en el barrio, podemos decir que se observa una retracción de actividades características de la periferia como son los criaderos y la horticultura que, otrora, formaban parte del paisaje periurbano de la ciudad. Ante el avance de la urbanización, los espacios vinculados a la producción intensiva son relegados para destinar estas superficies a otros usos; allí el valor de cambio supera el valor de uso. Un porcentaje (25%) de estos terrenos permanecen sin un aprovechamiento definido, probablemente a la espera de una mayor renta inmobiliaria. En este sentido los criaderos abandonados constituyen un testimonio de esta tendencia.

En el caso de los hornos de ladrillo, en enero de 1990 se sancionó la ordenanza municipal -Expte. 60-HCD/90 119-6338/89- que prohíbe la extracción de tierra en el interior de ejido de la ciudad para evitar una mayor degradación del suelo. Igualmente aún no se han retirado del sector la totalidad de los hornos, lo cual conforma un punto de conflicto entre los vecinos y los dueños del mismo, debido a las molestias causadas en cuanto al humo que producen y a los olores no deseados.

En efecto, las actividades de tipo explotación intensiva, como es la horticultura, no constituyen actualmente una demanda activa e importante de la tierra y, en general, no presenta mayor resistencia al crecimiento urbano. La actividad hortícola, se encuentra en estos espacios en franco retroceso debido a que su escala productiva no las hace competitivas respecto de otras áreas más alejadas y menos constreñidas por los procesos de urbanización. Se prevé que a mediano-corto plazo estos terrenos constituirán una oferta significativa para el mercado inmobiliario de la ciudad. En síntesis se observa una paulatina reconversión de uso del suelo, de tierra rural a urbana.

Ocupación del suelo

El proceso de periurbanización que ha sufrido Bahía Blanca se ve espacializado en una ocupación discontinua del uso –inducida por diversos factores- y la conformación de un tejido urbano disperso y desequilibrado en sus bordes. De este modo, la ciudad se expande de manera dispersa dejando amplios terrenos vacantes, yuxtapuestos a otros usos típicos de franjas periurbanas, tales como segundas residencias, casas quintas, hornos de ladrillos, centros comerciales, clubes, entidades recreativas. La heterogeneidad y dinámica de este espacio quedan reflejadas en un patrón de uso del suelo característico de la periferia y diferenciado del resto de la ciudad.

“...La lógica expansiva periurbana, lejos de tender a la consolidación de la trama construida, genera nuevos espacios de baja consolidación a los que debe dotar de infraestructura social. La urbanización en islas es la manifestación concreta de este proceso y la desarticulación –desde un punto de vista funcional- el pattern o modelo territorial resultante”. (Pintos 1994, pág.387)         

La aparición de segundas residencias en el sector de estudio en la década del 80 supuso un cambio en el espacio rural circundante al área urbana consolidada que, con el transcurso del tiempo, adquiere las características de un espacio periurbano. “La residencia secundaria o de fin de semana puede considerarse como un aspecto del proceso de urbanización.” (Colombara, 1998,: 63). (Figura 3)  Actualmente, se verifica un cambio en los comportamientos residenciales tradicionales en el sector. La población que decide radicarse de forma permanente en la franja periurbana busca mejorar su calidad de vida. La vida en la ciudad ya no es igual que hace años. Hoy existe una mayor necesidad de alejarse del centro, del ruido y permanente movimiento, para “refugiarse” en áreas donde se pueda descansar.

La franja periurbana se ha tornado en una alternativa atractiva, en la actualidad con el desarrollo de  una corriente ecológica que promueve “el retorno a lo natural”. De este modo, se atenúa la dicotomía ciudad-campo que existía en décadas pasadas y, las quintas, así como también los barrios parques se valorizan como lugar de residencia y esparcimiento.

La decisión de efectuar un cambio de domicilio y la elección del sitio puede responder a diferentes fuerzas, tales como la necesidad o aspiración de un mayor espacio, las características físicas del mismo, los deseos familiares, el estadio dentro del ciclo de vida y el modo de vida, entre otras. Cabe agregar tal y como lo manifiesta Zárate Martín, que:

“La toma de decisiones que mueve el cambio de residencia a nivel individual o familiar se realiza a través de un proceso en el que intervienen distintas consideraciones. Destacan entre ellas, la información recibida o disponible, la influencia de estereotipos mentales, la cantidad de dinero que se puede destinar a la vivienda y la variedad de alojamiento y lugares adecuados a las propias necesidades que existen dentro de la ciudad. El resultado final es la formación de áreas residenciales de características sociales  bastante homogéneas y muy definidas dentro de la ciudad.” (Zárate Martín, A., 1991: 36)

Según datos obtenidos en el relevamiento del terreno, la ocupación del sector es casi total,  32 % de vivienda permanente, 42 % semipermanente (vivienda de fin de semana) y 25 % de lotes vacíos. Con respecto al 1% que conforman otros usos se refiere a los lotes ocupados tanto por la Plaza  como por el espacio destinado a la Sociedad de Fomento del barrio, como puede observarse en la figura siguiente.

Fuente: Elaboración propia en base a relevamiento del terreno

Se llevó a cabo una encuesta entre los habitantes (permanentes y semipermanentes), en ella se reflejan las razones de aquellos que aún deseándolo no habitan en forma definitiva en el barrios; las razones esgrimidas fueron las siguientes: la distancia al centro, la escasa frecuencia horaria en el transporte público de pasajeros, la falta de servicios básicos (gas natural, cloacas, asfalto, y dependiendo de los sectores, agua de red). La energía eléctrica es el único servicio presente en todo el barrio, en tanto el agua potable proveniente de la red de la ciudad, recién se extiende a partir de 1999, quedando aún por abastecer a un importante sector, si bien se han conformado consorcios vecinales para tal fin. Estas carencias obligan a la disposición de dos vehículos por familia, para zanjar el problema del transporte, y mayores ingresos, para afrontar los gastos de calefacción en el invierno, y gastos en electricidad para obtener agua de los pozos a través de bombeo. Con respecto al 25 %  de lotes vacíos cabe destacar, que no son terrenos completamente baldíos, sino que de ello no se ha establecido ningún uso, igualmente poseen cerco perimetral y algún mantenimiento periódico lo cual favorece a que no constituyan focos de conflictos con el resto de los residentes, al evitar así la conformación de basurales clandestinos.

Otro elemento importante a tener en cuenta es la modificación en la estructura de precios del suelo urbano (en este caso suburbano), caracterizado por una tendencia hacia el incremento en los valores. En este sentido, un análisis preliminar, permitió verificar en el área esta tendencia, favorecida no solo por las condiciones del entorno y las intervenciones públicas en materia de infraestructura (agua potable de red y energía eléctrica), sino también en cuanto a la legislación urbana inductoras del uso residencial.

Reflexiones finales

El Barrio Los Chañares se presenta como un espacio dinámico, en constante evolución. Debido a las condiciones socioeconómicas propias de la década de los noventa y principios de este nuevo siglo, donde los procesos de expansión urbana se manifiestan en forma creciente, evidenciando nuevos tipos de hábitat, esta parte de la periferia de la ciudad de Bahía Blanca constituye un germen característico de los espacios suburbanos. Si bien los centros comerciales aún no aparecen, se espera que el área, por su proximidad con ejes de conexión regional y nacional, evoluciones hacia las formas típicas de estos espacios.

La tendencia marcada hacia la residencia en forma permanente por parte de sus habitantes en busca de tranquilidad, seguridad y contacto con la naturaleza, afirma las condiciones del barrio. Si a esto se suma la dotación de los servicios de infraestructura básica, en la totalidad del mismo, la afluencia será mayor. Esta tendencia hace que surja la necesidad de lograr la compatibilidad tanto de los usos, para disminuir la competencia por la ocupación del suelo, con actividades no deseadas por la población residente actual y futura (los residentes semi-permanentes). Esta compatibilidad que, si bien en la actualidad está respaldada por el Código de Planeamiento Urbano, en la realidad la desaparición definitiva de los usos conflictivos no se concreta.

Existen, sin embargo algunos factores alentadores, respecto a lo mencionado precedentemente, en lo referido a los valores del suelo que se han incrementando en forma exponencial y que actúan como expulsores de las actividades extractivas (hornos de ladrillos) y las de cría de aves de corral y el tambo. En este último caso, se trata de una actividad tradicional y de subsistencia, debido a que la escala de trabajo la hace prácticamente inviable desde el punto de vista económico.

El proceso emergente de periurbanización moderna, se manifiesta aún en forma incipiente, se espera que los conflictos entre los distintos actores sociales, se atenúen frente a la irreversible transformación ya iniciada en el área.

Bibliografía

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Área de estudio

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Ponencia presentada en el Simposio El Espacio Rur-Urbano. Octavo Encuentro Internacional Humboldt. Colón, Entre Ríos, Argentina. Jueves 28 de setiembre de 2006.

 

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